寶能、時(shí)代中國(guó)撤出，恒大、雪松尋求“帶資輔助”；升龍被“炒魷魚”，雅居樂則注銷了合資項(xiàng)目公司。

出品|清流工作室

作者|王曉悅 主編|趙妍

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近日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《防止大拆大建意見稿》提出，城市更新不應(yīng)脫離廣州實(shí)際、杜絕運(yùn)動(dòng)式、盲目實(shí)施城市更新，不沿用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式，不片面追求規(guī)模擴(kuò)張帶來的短期效益和經(jīng)濟(jì)利益。

據(jù)媒體報(bào)道，廣州近期發(fā)起一場(chǎng)覆蓋全市11個(gè)區(qū)、超百個(gè)城市更新項(xiàng)目的大核查，核查對(duì)象為全市范圍內(nèi)已批在建、已批未建及未批已拆的城市更新項(xiàng)目。作為近年的舊改“急先鋒”，黃埔區(qū)曾提出在兩至三年內(nèi)拆除66個(gè)舊村，或受影響較大。

清流工作室注意到，陷入資金鏈危機(jī)的大型房企——寶能或已撤出黃埔區(qū)的舊改項(xiàng)目，中國(guó)恒大（3333.HK）、雪松發(fā)展（002485.SZ）關(guān)聯(lián)公司也在尋求國(guó)資幫助。近年新的“舊改大王”升龍集團(tuán)，因未按時(shí)完成服務(wù)合同被要求退出黃埔夏園舊改項(xiàng)目。時(shí)代中國(guó)（01233.HK）關(guān)聯(lián)公司在近期撤出金坑銀嶺舊村改造項(xiàng)目、雅居樂集團(tuán)（03383.HK）關(guān)聯(lián)公司則注銷了與科學(xué)城集團(tuán)的一家合資公司。

尋求國(guó)企“帶資輔助”

公開資料顯示，寶能集團(tuán)早在2018年介入黃埔區(qū)楓下村舊改項(xiàng)目。

據(jù)媒體報(bào)道，近年，是廣州志遠(yuǎn)城市更新投資有限公司（下稱“廣州志遠(yuǎn)”）與楓下村村民商談拆遷補(bǔ)償款事項(xiàng)。廣州志遠(yuǎn)原來的大股東是廣州興榮建筑服務(wù)有限公司（下稱“廣州興榮”），該公司表面與寶能并無關(guān)系，但其2018年設(shè)立時(shí)申報(bào)的企業(yè)電話，與廣州寶能城市發(fā)展有限公司的電話一致。

今年9月，也就是寶能被曝出資金危機(jī)之后，寶能系股東廣州興榮退出廣州志遠(yuǎn)的股東列表，科學(xué)城（廣州）城市更新集團(tuán)有限公司（下稱“科學(xué)城集團(tuán)”）入場(chǎng)接盤，法定代表人、董事長(zhǎng)變更為楊戈。也是在今年9月，科學(xué)城集團(tuán)在楓下村舉行拆遷活動(dòng)，科學(xué)城集團(tuán)副總經(jīng)理林曉峰與廣州志遠(yuǎn)新任董事長(zhǎng)楊戈共同出席，被認(rèn)為是科學(xué)城集團(tuán)接手楓下村項(xiàng)目的首次官宣。

雖然大股東向科學(xué)城轉(zhuǎn)讓了項(xiàng)目股權(quán)，但自然人股東伊丕榮并未撤出，伊丕榮目前仍持有廣州志遠(yuǎn)0.1%股權(quán)。而伊丕榮就是疑似寶能系公司廣州興榮的法定代表人，那么一個(gè)疑問是，寶能真的完全撤出了嗎？

可能因?yàn)橘Y金問題退出舊改項(xiàng)目的，還有恒大集團(tuán)。

今年9月28日，廣州市黃埔區(qū)云埔街滄聯(lián)股份經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社發(fā)出一封公開信，稱社區(qū)已經(jīng)在7月底要求終止與恒大地產(chǎn)集團(tuán)的項(xiàng)目合作，自此，恒大已經(jīng)不再參與滄聯(lián)舊改項(xiàng)目，也未再支付該項(xiàng)目任何拆遷補(bǔ)償款。

這封信發(fā)自廣州黃埔滄聯(lián)城市更新公眾號(hào)，該公號(hào)由廣州誠(chéng)業(yè)城市更新投資有限公司（下稱“廣州誠(chéng)業(yè)”）注冊(cè)。根據(jù)公開信，目前滄聯(lián)舊村改造由廣州高新區(qū)投資集團(tuán)有限公司（下稱“廣州高新投”）和廣州誠(chéng)業(yè)公司共同推進(jìn)，包括涉拆遷補(bǔ)償款等所有款項(xiàng)均由廣州誠(chéng)業(yè)出資支付，而目前滄聯(lián)社區(qū)的拆遷簽約率已經(jīng)達(dá)到80%。

公開信發(fā)出后，恒大方面否認(rèn)退出滄聯(lián)舊村改造項(xiàng)目。恒大發(fā)布聲明，稱目前沒有簽署任何終止合作的文件，誠(chéng)業(yè)公司支付的資金大部分是由恒大地產(chǎn)集團(tuán)珠三角房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以借款形式墊付的。

恒大還表示，廣州大業(yè)驕陽房地產(chǎn)開發(fā)公司（下稱“大業(yè)驕陽”）曾和恒大簽署合作協(xié)議，且收取了高額前期平臺(tái)費(fèi)。工商信息顯示，廣州誠(chéng)業(yè)公司由大業(yè)驕陽公司持有80%股權(quán)，大業(yè)驕陽公司則由廣州大業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和廣州市恒升暉投資有限公司（下稱“廣州恒升”）各持50%。廣州恒升與恒大并無明顯關(guān)系，但其股東的投資列表中，有多家恒字系的投資公司。

此外，恒大承認(rèn)公司正在努力引進(jìn)資金合作方，并表示歡迎市屬國(guó)企、區(qū)屬國(guó)企及社會(huì)合作方帶資輔助。清流工作室發(fā)現(xiàn)，恒大另一個(gè)舊改項(xiàng)目，就已獲得國(guó)資“帶資輔助”。

2020年底，恒大地產(chǎn)集團(tuán)韶關(guān)有限公司（下稱“韶光恒大”）和廣州悅嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“廣州悅嘉”）作為共同體，拿下了黃埔區(qū)穗東街廟頭村舊村改造項(xiàng)目，該項(xiàng)目拆遷安置總投資額約90億元。

今年3月，韶光恒大、廣州悅嘉和廣州市黃埔區(qū)穗東街廟頭股份經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社合資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司。資料顯示，廣州悅嘉原股東是廣州盛行投資有限公司，往上追溯是香港同創(chuàng)集團(tuán)。今年7月，同創(chuàng)系股東退出了廣州悅嘉的股東列表，由廣州城恒城市更新投資有限公司（下稱“廣州城恒”）接盤。

廣州城恒在2020年11月30日設(shè)立，由廣州市城投投資有限公司（下稱“廣州城投”）和恒大大灣區(qū)城市更新（廣州）有限公司分別持有51%和49%。設(shè)立公司次日，恒大就將持有的49%股權(quán)質(zhì)押給廣州城投。2020年下半年，恒大和廣州城投有過一筆大額交易。恒大的1300億元戰(zhàn)略投資者中，100億權(quán)益由廣州城投持有，廣州城投通過轉(zhuǎn)股成為恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司的第三大股東。恒大地產(chǎn)集團(tuán)是中國(guó)恒大在境內(nèi)的發(fā)債主體。

同樣獲得國(guó)企“帶資輔助”的，還有頻頻傳出兌付危機(jī)的雪松控股。資料顯示，雪松控股與上市公司雪松發(fā)展的實(shí)控人均為張勁。

今年7月，雪松控股旗下的廣州雪城投資有限公司（下稱“雪城投資”），引入新股東科學(xué)城集團(tuán)并持股12.9%，同時(shí)，雪松控股將持有的雪城投資部分股權(quán)質(zhì)押給科學(xué)城集團(tuán)。雪城投資旗下設(shè)有全資子公司廣州市景騰房地產(chǎn)投資有限公司，主要負(fù)責(zé)龍湖街何棠下村三舊改造工作。

這并不是和科學(xué)城集團(tuán)的首次合作，雪松與科學(xué)城集團(tuán)在2019年設(shè)立合資公司廣州科金城市更新投資有限公司，負(fù)責(zé)實(shí)施金坑村舊村改造項(xiàng)目的二級(jí)建設(shè)開發(fā)工作。

國(guó)資操刀更多舊改項(xiàng)目

資金壓力較大的房企在撤退或?qū)で髧?guó)資幫助，新晉“舊改大王”也被動(dòng)撤出黃埔舊改項(xiàng)目。

今年6月，升龍集團(tuán)旗下的廣州嘉龍置業(yè)有限公司被夏園股份經(jīng)濟(jì)合作社“炒魷魚”，原因是嘉龍公司未能按期完成2018年簽訂的改造項(xiàng)目服務(wù)合同。夏園項(xiàng)目改造面積114.65公頃，堪稱“舊改航母”。

在隨后舉行的夏園社區(qū)舊村改造“百日攻堅(jiān)”動(dòng)員大會(huì)上，一家國(guó)資企業(yè)——廣州開發(fā)區(qū)投資集團(tuán)現(xiàn)身。據(jù)媒體報(bào)道，近期，開發(fā)區(qū)投資集團(tuán)與夏園經(jīng)聯(lián)社簽署相關(guān)協(xié)議后，已參與到夏園舊改規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地整備、開發(fā)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入等舊改管理工作中。

據(jù)清流工作室統(tǒng)計(jì)，作為近年殺入的新勢(shì)力，升龍集團(tuán)原本在廣州黃埔區(qū)共有6個(gè)舊改項(xiàng)目，退出夏園村項(xiàng)目后，手中還握有茅崗、南灣、永崗北、湯村和鎮(zhèn)龍村西共5個(gè)項(xiàng)目。其中，茅崗東項(xiàng)目由升龍集團(tuán)和科學(xué)城集團(tuán)合作，目前雙方設(shè)有合資公司廣州科升城市更新投資有限公司。

深耕大灣區(qū)的“地頭蛇”時(shí)代中國(guó)，也在撤退。

清流工作室發(fā)現(xiàn)，廣州市時(shí)嶺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“廣州時(shí)嶺”），在2020年9月與科學(xué)城集團(tuán)及一家拆遷公司合資設(shè)立了廣州科城銀嶺投資有限公司（下稱“科城銀嶺”），主要負(fù)責(zé)實(shí)施金坑銀嶺舊村改造項(xiàng)目的前期服務(wù)工作。廣州時(shí)嶺表面上與時(shí)代中國(guó)沒有關(guān)系，但其企業(yè)電話與廣州市時(shí)代發(fā)展企業(yè)集團(tuán)有限公司一致，后者由時(shí)代中國(guó)執(zhí)行董事岑兆雄持股10%。今年6月3日，廣州時(shí)嶺從科城銀嶺退股，廣州時(shí)嶺派駐的董事王永強(qiáng)、陳崗也從科城銀嶺離職。

此外，廣州雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司曾與科學(xué)城集團(tuán)設(shè)有合資公司廣州科城雅居投資有限公司，但該公司在今年10月8日注銷。據(jù)此前媒體報(bào)道，雅居樂在黃埔區(qū)拿下了姬堂舊村改造項(xiàng)目。

而中國(guó)奧園在黃埔區(qū)的城更項(xiàng)目公司，則在近期嘗試引入新的合作方，降低整體持股比例。

今年3月，奧園集團(tuán)和科學(xué)城集團(tuán)合資設(shè)立廣州奧科坤文置業(yè)有限公司（下稱“奧科置業(yè)”）。今年6月，奧園系的另一家平臺(tái)公司廣州奧嘉科技有限公司（下稱“奧嘉科技”）接盤了奧科置業(yè)的股權(quán)。資料顯示，奧嘉科技在今年5月引入了中航信托作為新股東，又在6月完成股權(quán)變更后，將所持奧科置業(yè)的股權(quán)質(zhì)押給中航信托。

多家民企退出后，黃埔區(qū)66個(gè)舊改項(xiàng)目由國(guó)企操刀的項(xiàng)目數(shù)量增加。

據(jù)清流工作室統(tǒng)計(jì)，持有最多黃埔區(qū)舊改項(xiàng)目的，是科學(xué)城集團(tuán)。此前，科學(xué)城集團(tuán)和升龍集團(tuán)一起拿下茅崗村項(xiàng)目、與金隆合作拿下水西水西片、與星河灣合作拿下賢江項(xiàng)目、與奧園合作拿下旺村，又獨(dú)立拿下南崗村（北）項(xiàng)目、文沖村（渡頭、文元、江北）、劉村格崗、金坑村鄧屋、金坑村銀嶺，加上從寶能手中接手的楓下村項(xiàng)目，科學(xué)城集團(tuán)目前共持有10個(gè)項(xiàng)目。

資料顯示，科學(xué)城集團(tuán)的母公司科學(xué)城（廣州）投資集團(tuán)有限公司是廣州市政府批準(zhǔn)成立、廣州開發(fā)區(qū)國(guó)資局授權(quán)經(jīng)營(yíng)的國(guó)有獨(dú)資公司，承擔(dān)了黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)內(nèi)一系列主要的大型基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施的開發(fā)與建設(shè)的重要職能，總資產(chǎn)超過800億元?？茖W(xué)城也參與區(qū)內(nèi)城市更新改造項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，推進(jìn)臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)、科學(xué)城及知識(shí)城片區(qū)一系列城市更新項(xiàng)目，參與項(xiàng)目包括錦繡南崗·珠江之心、文沖渡頭片區(qū)改造、石化大院改造、魚珠舊城改造等。

另一家國(guó)企廣州高新區(qū)投資集團(tuán)有限公司（下稱“高新區(qū)集團(tuán)”）也參與了墩頭基、滄聯(lián)村、黃陂公司和新莊至少4個(gè)項(xiàng)目。高新區(qū)集團(tuán)成立于1984年，前身是廣州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)工業(yè)發(fā)展總公司，是廣州開發(fā)區(qū)成立最早的國(guó)有企業(yè)之一，資產(chǎn)規(guī)模超過500億元。

此外，知識(shí)城（廣州）投資集團(tuán)有限公司（下稱“知識(shí)城投資”）參與了知識(shí)城片區(qū)至少3個(gè)項(xiàng)目，分別是逕頭村、均和村、九龍墟鎮(zhèn)。知識(shí)城投資是唯一總部設(shè)在知識(shí)城的區(qū)屬國(guó)企集團(tuán)，目前已形成城市開發(fā)建設(shè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，總資產(chǎn)超過200億元。

清流工作室發(fā)現(xiàn)，知識(shí)城集團(tuán)還參與了珠江合創(chuàng)集團(tuán)的城更項(xiàng)目。

工商資料顯示，知識(shí)城投資的全資子公司知識(shí)城（廣州）投資集團(tuán)城市更新投資發(fā)展有限公司（下稱“知識(shí)城城更”），與廣東泰潤(rùn)置業(yè)有限公司（下稱“泰潤(rùn)置業(yè)”）設(shè)有兩家合資公司——廣州合鑫城市更新投資有限公司及廣州知城合創(chuàng)城市更新投資有限公司。

泰潤(rùn)置業(yè)原股東為朱梓瑋 ，其目前是衡陽合創(chuàng)酒店投資管理有限公司（下稱“衡陽合創(chuàng)”）的法定代表人，而衡陽合創(chuàng)是廣東合創(chuàng)城市更新投資發(fā)展集團(tuán)有限公司的全資子公司。