“金九銀十”不再？開發(fā)商別再做夢，平安過冬才是最現(xiàn)實選擇

深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，10月深圳全市二手住宅過戶套數(shù)為1605套，環(huán)比下滑9.1%。二手住宅成交15萬平方米，環(huán)比下滑11.2%。值得注意的是，10月深圳二手住宅過戶套數(shù)為2012年3月以來的最低值。而深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會最新公布的數(shù)據(jù)也顯示，10月份深圳二手房網(wǎng)簽套數(shù)1777套（含自助），同比下降69%，環(huán)比下降10%，呈持續(xù)下降態(tài)勢。

這也意味著，前些年一直被認為是住房銷售黃金季節(jié)的九、十兩月，不僅沒有迎來可以讓開發(fā)商笑逐顏開的“金九銀十”，可能連“銅九鐵十”也不是，而要用“慘淡”來形容了。想一想，連住房消費能力很強的深圳市都出現(xiàn)了二手住宅過戶數(shù)創(chuàng)十年來新低現(xiàn)象，其他城市就更不會好到哪里了。這樣的結(jié)果，顯然是無法讓開發(fā)商不感到擔憂的。尤其在多數(shù)開發(fā)商都面臨強大資金壓力的情況下，市場的低迷，會讓開發(fā)商的日子更加難過。

事實上，眼下的開發(fā)商，最需要的就是市場活躍，就是手中的住房能夠賣出去，能夠盡快地通過資產(chǎn)變現(xiàn)籌集資金，以避免資金鏈斷裂。也許，這也是一種市場報應。在居民購房熱情比較高時，開發(fā)商為了自身利益，死扛房價，甚至死捂樓盤，與購房者進行利益博弈，也與決策層、管理層進行利益博弈。隨著調(diào)控政策作用的持續(xù)發(fā)力，購房者心理的逐步成熟，不再與開發(fā)商比臂力、比爆發(fā)力，而是比耐力、比承受能力，開發(fā)商終于承受不了了，想通過售房來籌集資金了。

顯然，市場不再是賣方市場，而是買方市場。市場的話語權也不只屬于開發(fā)商，而逐步轉(zhuǎn)向了購房者一邊。即便用再多的促銷手段，購房者也冷靜面對、不急不躁，著急的自然是開發(fā)商了。特別是負債率比較高、負債規(guī)模比較大的開發(fā)商，承受力越來越弱，資金鏈斷裂風險則越來越大，以至于恒大、富力等頭部房企都變得不再輕松，甚至資金鏈斷裂了。

也正因為如此，樓市的真正寒冬也就到來了。接下來，開發(fā)商如何才能渡過眼前的難關，能否平安過冬，將面臨十分嚴峻的考驗，且這種考驗，不僅是對開發(fā)商，對政府決策也是一種考驗。因為，如果因為看到開發(fā)商的“可憐相”就放松調(diào)控政策，那調(diào)控就會前功盡棄。如果對開發(fā)商出現(xiàn)資金鏈斷裂風險，不聞不問，誰也無法保證，不會出現(xiàn)局部風險。尤其是恒大等頭部房企，如果出現(xiàn)資金鏈斷裂，還有可能引發(fā)系統(tǒng)性風險。如何才能找到平衡點，確實是非常嚴峻的考驗。

客觀地講，面對開發(fā)商出現(xiàn)的資金鏈斷裂問題，見死不救，顯然是不合適的。像恒大這種負債總額近2萬億的房企，必須要保證其能夠平安渡過難關。前提是，必須立足于企業(yè)，而不是銀行和政府。而要做到這一點，企業(yè)必須加快資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和出售工作，最大力度地籌集償債資金。銀行對開發(fā)商的支持，只能局限于其在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或出售過程中的臨時調(diào)度，一旦資產(chǎn)變現(xiàn)成功，就要立即償還新增貸款，且要逐步償還存量貸款。而對增量貸款，也要?？顚Ｓ?，決不允許轉(zhuǎn)作他用。否則，追究企業(yè)法定代表人責任。

尤其需要預防的是，如果開發(fā)商在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或出售問題上玩心眼，只喊不動，長期占用銀行貸款資金，那么，銀行就要及時回抽資金。如果在這樣的情況下，開發(fā)企業(yè)再出現(xiàn)資金鏈斷裂風險，必須立即追責開發(fā)企業(yè)法定代表人。也就是說，對開發(fā)企業(yè)會不會出現(xiàn)風險，必須與企業(yè)法定代表人個人的責任緊密結(jié)合起來。如果企業(yè)法定代表人玩金蟬脫殼之計，把法定代表人讓位于其他人，不僅接位之人要承擔法律責任，原法定代表人、實際控制人同樣要承擔法律責任。

對開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)的資金鏈斷裂問題，決不能讓開發(fā)商兩手一攤，而必須把責任與開發(fā)商緊緊綁在一起，讓開發(fā)商承擔一切應當承擔的責任。否則，就追究其刑事責任。畢竟，如此巨額的債務，不可能一句破產(chǎn)就過關了。要知道，開發(fā)企業(yè)不是實體企業(yè)，如果是實體企業(yè)，創(chuàng)業(yè)者付出了艱辛勞動和心血汗水，實在是因為市場變化太快、科技進步太猛，沒有能跟上經(jīng)濟發(fā)展的腳步，被市場淘汰，可以理解，也可以采用破產(chǎn)清算方式。開發(fā)企業(yè)不一樣，從起步起，就是靠負債來獲利的，當然不能輕易推卸責任，而必須切切實實地承擔起必須承擔的責任。要想推卸責任，就要承擔法律責任，這一點，決不能含糊。所以，眼前的樓市，決不是什么“金九銀十”，而是開發(fā)商能否平安渡過。