21日，網(wǎng)上突然傳出“廣州二手房貸可以不用參考指導(dǎo)價(jià)”的消息，并指出上述消息已獲幾家大銀行確認(rèn)。

廣州房貸可不按指導(dǎo)價(jià)？

二手房成交價(jià)格采用政府給出的指導(dǎo)價(jià)來(lái)代替此前的評(píng)估價(jià)，最早在深圳實(shí)施，隨后在一些大中型城市推開，成為不少地方遏制房地產(chǎn)過熱、控制買房杠桿的重要手段。在“房住不炒”調(diào)控主旋律下，銀行對(duì)此事發(fā)聲十分謹(jǐn)慎，不難理解。

不過，同為政府指導(dǎo)價(jià)，廣州和深圳做法其實(shí)并不完全一樣，廣州房貸是否在評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)上出現(xiàn)松動(dòng)，還未可知。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，深圳推出二手房參考價(jià)的時(shí)候，一開始銀行并不知道怎么做，后來(lái)在加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的背景下，銀行達(dá)成共識(shí)，都按照指導(dǎo)價(jià)來(lái)做貸款評(píng)估。但是廣州發(fā)布參考價(jià)的時(shí)候，并沒有銀行宣傳要按照指導(dǎo)價(jià)來(lái)做貸款評(píng)估價(jià)，因此也就不存在退出這個(gè)政策一說。

多地實(shí)施住房交易“指導(dǎo)價(jià)”

2021年2月8日，深圳在全國(guó)率先實(shí)行二手房成交指導(dǎo)價(jià)制度。隨后，全國(guó)多地跟進(jìn)。據(jù)克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，自2月份深圳在全國(guó)首推二手房成交參考價(jià)政策至今，包括上海、廣州、三亞、西安等地在內(nèi)，全國(guó)共計(jì)約有15個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)了二手房相關(guān)指導(dǎo)價(jià)政策。

在出臺(tái)指導(dǎo)價(jià)的同時(shí)，深圳市政府相關(guān)部門同時(shí)引導(dǎo)地方銀行參考指導(dǎo)價(jià)為依據(jù)發(fā)放二手房貸款，由于指導(dǎo)價(jià)普遍低于市場(chǎng)成交價(jià)，這個(gè)做法減少了購(gòu)房者從銀行取得的房貸額度。指導(dǎo)價(jià)制度實(shí)施后，深圳二手房評(píng)估公司的業(yè)務(wù)一落千丈。

5月，深圳對(duì)新房成交價(jià)也實(shí)施了參考價(jià)政策。房地產(chǎn)成交參考指導(dǎo)價(jià)成為新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的重要措施，影響深遠(yuǎn)，一定程度上緩解了部分城市，尤其是一線城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)。

以深圳為例，克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，從2月份深圳正式確立二手房成交參考價(jià)機(jī)制之后，深圳的二手房市場(chǎng)成交量連續(xù)7個(gè)月出現(xiàn)下滑的趨勢(shì)。10月份，深圳二手房成交面積回落至8萬(wàn)平方米，環(huán)比下降了50%，同比跌幅擴(kuò)大至81%，這創(chuàng)下了深圳二手房市場(chǎng)交易的歷史新低。同時(shí)，二手房市場(chǎng)成交均價(jià)持續(xù)下滑至55805元/平方米，環(huán)比基本持平，同比則下跌了12%。1―10月份，深圳二手房累計(jì)成交324萬(wàn)平方米，同比下降57%。

調(diào)控同時(shí)強(qiáng)調(diào)“合理住房需求給予滿足”

近日，關(guān)于房貸放松的傳聞不少。有消息稱，昆明此前“停貸”二手房的部分銀行已恢復(fù)接單，最快15天放款，12家主流銀行中，有7家下調(diào)房貸利率。

11月19日，銀保監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人在談到房地產(chǎn)貸款時(shí)表示，截至10月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款同比增長(zhǎng)8.2%，整體保持穩(wěn)定。個(gè)人住房貸款中90%以上用于支持首套房，投向住房租賃市場(chǎng)的貸款同比增長(zhǎng)61.5%。房地產(chǎn)合理貸款需求得到滿足。

對(duì)于銀保監(jiān)會(huì)的最新發(fā)聲，李宇嘉認(rèn)為，房地產(chǎn)貸款基調(diào)發(fā)生改變。

一是滿足合理需求，夯實(shí)“房住不炒”。未來(lái)，繼續(xù)嚴(yán)控資金過多、過快流入地產(chǎn)，嚴(yán)堵資金跑冒滴漏去炒房，去開發(fā)地產(chǎn)。同時(shí)，對(duì)合理住房需求要給予滿足，這不僅是維護(hù)購(gòu)房者貸款融資的合理權(quán)益，也是“房住不炒”的落實(shí)。因?yàn)楹侠碣?gòu)房需求的貸款支持，本身就是房住不炒。

二是，保持房地產(chǎn)穩(wěn)定，需要宏觀審慎的信貸政策。即逆周期調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)市明顯回升或過熱趨勢(shì)時(shí)，收緊貸款規(guī)模（就像今年上半年）；相反，則逆周期、跨周期調(diào)節(jié)，在杠桿率穩(wěn)定的情況下，適當(dāng)增加信貸投放，不局限于短期內(nèi)迅速降杠桿，這會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，而是寄希望在中長(zhǎng)期解決問題。

三是，信貸投放要精準(zhǔn)，調(diào)節(jié)需求結(jié)構(gòu)。包括對(duì)剛需的支持，對(duì)租賃需求的支持，控制投向商品房市場(chǎng)的規(guī)模和比例，特別是要控制多套房購(gòu)置加杠桿，控制非普通住房項(xiàng)目融資等等。

盡管近期樓市快速回調(diào)，但是房地產(chǎn)信貸政策的基調(diào)很穩(wěn)定，堅(jiān)持“長(zhǎng)期講定力、短期講策略”。具體表現(xiàn)在，僅僅對(duì)合理住房需求大力扶持，其他貸款仍舊比較緊張；僅僅對(duì)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的房企融資放開。

李宇嘉預(yù)計(jì)，今年11-12月開發(fā)商整體融資環(huán)境，并未大幅度轉(zhuǎn)好，開發(fā)商降價(jià)促銷，保衛(wèi)現(xiàn)金流仍舊是營(yíng)銷主基調(diào)。信貸政策是否進(jìn)一步調(diào)整，需要觀察四季度數(shù)據(jù)。