文|凱風(fēng)

房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，離落地還有多遠(yuǎn)？

近日，中國(guó)人大網(wǎng)公開了兩份房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)相關(guān)文件，首次詳解房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)幕后信息。

一份文件是，財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)人就房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作草案做出的說明。

這份說明提到：

“進(jìn)一步深化房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，可以發(fā)揮試點(diǎn)對(duì)整體改革的示范、突破、帶動(dòng)作用，強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控需求側(cè)管理，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，也為今后全國(guó)統(tǒng)一立法積累經(jīng)驗(yàn)、創(chuàng)造條件?！?/strong>

另一份文件是，全國(guó)人大常委會(huì)就房地產(chǎn)試點(diǎn)草案的審議報(bào)告。

報(bào)告指出：

為引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，以積極穩(wěn)妥的方式推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革，是必要的。

需要指出的是，這兩份文件，涉及的都是2021年10月發(fā)布的房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案。

但在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)對(duì)外公開，釋放了什么信號(hào)？

01

試點(diǎn)先行，意味著什么？

“先深化地方試點(diǎn)、再國(guó)家統(tǒng)一立法”，成為共識(shí)。

房地產(chǎn)稅，為什么要試點(diǎn)先行？

有關(guān)負(fù)責(zé)人表示：

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)全國(guó)差異很大，實(shí)際情況十分復(fù)雜，房地產(chǎn)稅立法工作需要循序漸進(jìn)、穩(wěn)妥推進(jìn)。

可見，房地產(chǎn)稅立法，牽一發(fā)而動(dòng)全身，難以畢其功于一役。

同時(shí)，不同城市市情不同、樓市格局不同、房地產(chǎn)金融化泡沫化程度存在明顯差別，房地產(chǎn)稅的影響存在差異。

因此，率先在部分熱門地區(qū)，或有代表性的城市率先開展試點(diǎn)，就成了必然選擇。

換言之，房地產(chǎn)稅立法或許還需要更長(zhǎng)時(shí)間，但房地產(chǎn)稅試點(diǎn)已經(jīng)萬事俱備，只差公布最后的入選城市了。

02

房地產(chǎn)稅

為調(diào)控還是為稅源？

房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，不只是為地方創(chuàng)造新的稅源，本身也是樓市調(diào)控的一部分。

對(duì)于房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，相關(guān)說明文件里提出“強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控需求側(cè)管理，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期”。

審議報(bào)告里也提及，“為引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用”。

可見，房地產(chǎn)稅的落腳點(diǎn)，不只是社會(huì)熱議的取代土地財(cái)政、為地方政府尋找新的穩(wěn)定稅源，作用還在于“房地產(chǎn)需求側(cè)管理”和“引導(dǎo)住房消費(fèi)”。

這里的需求側(cè)，指向的正是購房者和有房一族。

房地產(chǎn)稅，通過對(duì)有房一族征稅，打破了我國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期以來“持有成本接近于0”的局面。

即便稅率只有1%，一套1000萬的房子每年都要繳納10萬的房地產(chǎn)稅，10年就是100萬，這背后的成本可想而知，不僅有利于調(diào)控，也有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

03

剛需

大概率會(huì)有免征面積

房地產(chǎn)稅不會(huì)一刀切征收，大概率會(huì)有“減免”。

根據(jù)審議報(bào)告，我國(guó)居住用房地產(chǎn)的情況較為復(fù)雜，各類人員的住房需求、稅收負(fù)擔(dān)能力差異較大，對(duì)房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)、適用稅率、減除標(biāo)準(zhǔn)等稅制要素，建議逐步研究探索、及時(shí)調(diào)整完善。

這意味著，房地產(chǎn)稅要區(qū)分剛需、投資和炒房群體，要對(duì)高收入群體和中低收入群體區(qū)別對(duì)待，而累進(jìn)稅率、減除標(biāo)準(zhǔn)的重要性就體現(xiàn)了出來。

一般而言，按照國(guó)際慣例，剛需家庭或中低收入家庭，首套免征或設(shè)置一定的免征面積。

相比而言，首套免征，或許存在不公平問題，畢竟200平方的首套和30平方的首套有著天壤之別。

所以，設(shè)置一定的免征面積，或許是更務(wù)實(shí)的選擇。

這方面，可按人均住房面積進(jìn)行免征，如果以40平作為基準(zhǔn)，那么3口之家免征面積為120平方，那么絕大多數(shù)剛需家庭都不會(huì)被誤傷。

04

哪些房產(chǎn)要征收？

不同房子的征收方式不一樣，商品住宅、寫字樓、農(nóng)村宅基地住宅等區(qū)別對(duì)待。

這方面，試點(diǎn)說明給出了相對(duì)詳細(xì)的分類定位：

試點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對(duì)象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)。考慮到目前我國(guó)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和居民收入水平總體上仍有較大差距，為減少試點(diǎn)對(duì)農(nóng)村居民的影響，對(duì)依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅不納入試點(diǎn)征稅范圍。為避免對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)帶來影響，此次試點(diǎn)對(duì)非居住用房地產(chǎn)征稅范圍、計(jì)稅依據(jù)、稅率、稅收優(yōu)惠和征收管理等維持現(xiàn)行制度不變，確保試點(diǎn)期間稅負(fù)平移。

這份說明明確了三點(diǎn)：

一是農(nóng)村宅基地及其上的住房，不在征收之列。

這也好理解，幾乎所有農(nóng)村房產(chǎn)都是自住房產(chǎn)，而農(nóng)民收入相對(duì)微薄，與城市有房一族有著天壤之別，向宅基地征收房產(chǎn)稅并不現(xiàn)實(shí)。

二是寫字樓、商鋪等非居住房產(chǎn)，繼續(xù)按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

這里的背景是，早在1986年，我國(guó)就已出臺(tái)房產(chǎn)稅相關(guān)條例，對(duì)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)開征房產(chǎn)稅，而自住房產(chǎn)則在豁免之列。

作為非居住用的房地產(chǎn)，商鋪、寫字樓，開征房產(chǎn)稅已有數(shù)十年的歷史。寫字樓房產(chǎn)稅一般按照租金的12%進(jìn)行征收，未來大概率仍舊沿襲這一模式。

三是居住用房產(chǎn)，即商品住宅、商住公寓等，則是這一輪主要的新增征收對(duì)象。

根據(jù)官方此前透露的信息，這些房產(chǎn)的房地產(chǎn)稅將會(huì)按照評(píng)估值征收。

由于房地產(chǎn)稅是持有稅，按年征收，只要拿著房子就要納稅，累積下來不是小數(shù)字。

假設(shè)某地房地產(chǎn)稅率為1%，500萬評(píng)估價(jià)的房產(chǎn)，每年就要繳納5萬房產(chǎn)稅，10年就是50萬。

05

何時(shí)落地？

哪些城市首當(dāng)其沖？

房地產(chǎn)稅試點(diǎn)何時(shí)落地？哪些城市會(huì)嘗“頭啖湯”？

或許即將有答案了。

近期，樓市整體橫盤，部分城市下行壓力加大。

剛剛公布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，各線城市新房、二手房售價(jià)總體下降，二手房環(huán)比上漲城市僅有3個(gè)，創(chuàng)下2015年以來的新低。

同時(shí)，多個(gè)龍頭房企先后遭遇債務(wù)問題，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)會(huì)不會(huì)推延，一度引發(fā)社會(huì)熱議。

與此同時(shí)，央行降準(zhǔn)、重要會(huì)議提及“因城施策”、有關(guān)人士再提“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”等，又給人以無數(shù)想象，部分人更是高呼“新一輪漲價(jià)去庫存即將到來”。

事實(shí)上，近期多場(chǎng)重要會(huì)議均不斷重申“房住不炒”，且強(qiáng)調(diào)“精準(zhǔn)拆雷”，都說明這一次只是托底性邊際寬松，要維護(hù)的是剛需和房企“保交房”，而非大刺激。（參閱《首提“精準(zhǔn)拆雷”，非常時(shí)期非常信號(hào)》

同時(shí)，從近期透露的信息來看，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)大概率還會(huì)如期推進(jìn)，最遲明年上半年就會(huì)有結(jié)果了。

至于試點(diǎn)城市，這方面社會(huì)各界有了一定共識(shí)，但具體誰能入選仍存在很大不確定性。

這其中，作為先行示范區(qū)的深圳、位于共同富裕示范區(qū)的杭州、正在打造自由貿(mào)易港的海南，呼聲最高。

此外，上海、重慶既有房產(chǎn)稅升級(jí)為房地產(chǎn)稅的概率也不?。欢?strong>廣州、成都、武漢、西安均有一定的呼聲。

無論如何，房地產(chǎn)稅，都將是未來5年乃至更長(zhǎng)時(shí)間，影響我國(guó)房地產(chǎn)的重要基本面之一，這是大勢(shì)所趨。