燕郊鎮(zhèn)是河北省廊坊市特殊的存在。

它與北京通州一河之隔，從燕郊到北京市區(qū)，比房山、順義等遠(yuǎn)郊區(qū)縣還近。

每天有許多8字頭的公交車，往返于燕郊和北京之間。從早上5點(diǎn)多，燕京航城北門外的818路公交車始發(fā)站，就陸續(xù)站滿等待進(jìn)京的上班族們。這里承載著數(shù)十萬北漂們的雙城生活：白天工作在北京，晚上居住在燕郊。

2015年前后，燕郊樓市突然火爆了起來。乘風(fēng)直上的燕郊樓市，不僅吸引了大量北漂到此安家，更引得投資客們狂歡不止。他們堅信：燕郊房價會像通州，突破5萬大關(guān)。

一夜暴富的神話，卻在2017年起迅速幻滅。一紙限購令下，燕郊房價被腰斬，這幾年很多買房者一直處于煎熬中。

2021年多種因素疊加下，很多投資客挺不住了。他們或斷供棄房，或免費(fèi)送房，為當(dāng)初的沖動付出了慘痛代價。但對于一部分北京外溢人口來說，在投資客眼中充滿了財富欲望的燕郊，從來都只是他們追逐夢想的“家”。

01、“免費(fèi)”送房

天下沒有免費(fèi)的午餐，但在燕郊有“免費(fèi)”送的房。

繼今年2月，燕郊天洋城與首爾甜城業(yè)主“免費(fèi)”送房后，12月下旬，又一則燕郊業(yè)主“此房白送”的帖子，在社交平臺流傳開來。照片上的文字顯示：因為房子太多，還不起月供，此房一分不要，白送你。你只要還月供就行，我只是不想有逾期。

一名燕郊房產(chǎn)中介告訴市界，看不出來是燕郊哪個小區(qū)。但諸如此類的免費(fèi)送房，在燕郊不乏實例。這類房子的尾款，一般比整套房子價格還高。該名中介早前幫一名燕郊業(yè)主賣了套房，房子賣了190萬元，尾款250萬元，業(yè)主最終倒貼60萬元。

有人免費(fèi)送房，也有人斷供棄房。

從老家來燕郊做生意的馮東，與他身邊的十幾個朋友，怎么也沒想到，昔日的跟風(fēng)投資，將自己推到了懸崖邊上。幾年前，看著燕郊火熱的樓市，他們打算“低吸高拋”，于是在燕郊開始限購后，房價從高峰時的4萬，跌到3萬、2萬多時入坑了。

馮東們認(rèn)為，房價的下跌，只是暫時的。他們對燕郊房價抱有很大期望，“對標(biāo)通州房價，通州最終能到六萬元，那燕郊就能到五萬元。”手里沒錢，沒關(guān)系，馮東們或辦一個假離婚，或高評套貸，或找專業(yè)的團(tuán)隊做賬。就這樣，他們將杠桿運(yùn)用到了極致，每個人都買下了數(shù)套房子。

一夜暴富的神話并沒有到來，燕郊房價反而一路下跌直至腰斬。挺過最初的兩三年后，面對數(shù)萬元月供、房子不斷貶值的現(xiàn)實，馮東們的一些朋友熬不住了，斷供陸陸續(xù)續(xù)開始了。2020年，疫情突如其來，生意經(jīng)營慘淡，熬了三年的馮東，也陷入了困頓之中。

2021年，馮東還是斷供了。這一年，生意慘淡、父母生病的雙重打擊下，他還不起2萬元的月供了。房子最終被銀行收走時，馮東已支付了150多萬元的首付與利息?；貞浲?，仍欠有外債的馮東，為當(dāng)初“投機(jī)”的行為羞愧不已。

燕郊資深房產(chǎn)中介薛偉告訴市界，在燕郊，免費(fèi)送房、斷供棄房的大多是投機(jī)客。他們高杠桿買下房子后，燕郊房價一路下跌，房子不斷貶值，市值甚至低于尾款。經(jīng)濟(jì)周轉(zhuǎn)不開、獲利無望的心理下，就選擇斷供止損。

（燕郊樓盤）

馮東們?nèi)掏粗箵p背后，是燕郊激增的法拍房數(shù)量。人民法院資產(chǎn)訴訟網(wǎng)顯示，截至12月16日，2021年燕郊法拍房數(shù)量為818套（不剔除重復(fù)拍賣），為2020年全年的1.6倍，是2019年全年的4.4倍。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報報道，自廊坊限購后，燕郊法拍房的數(shù)量占到整個廊坊地區(qū)的一半左右。同期，大廠和香河的法拍房數(shù)量均在百套左右。

這從一名在燕郊從事法拍房工作的人士那里得到了佐證。該名人士透露，在他從業(yè)的四五年時間里，經(jīng)手過的燕郊法拍房中，大多數(shù)都是斷供的，其中福成和潮白人家的樓盤尤為多。

02、樓市狂歡

狂歡其實始于2014年。這一年，京津冀協(xié)同發(fā)展的靴子落地后，離北京通州最近的燕郊樓市暗潮涌動。

2015年，北京出臺“330新政”之后，樓市“量價齊漲”。一些在京購房無望的北漂族，紛紛到燕郊買房。這一年，燕郊人口達(dá)到75萬人，年均增長127%。

燕郊房價隨之“水漲船高”，以天洋城四代為例。2016年12月，該樓盤均價上漲至2.88萬元每平米，較2015年底增長78.6%。燕郊樓市如火如荼時，投機(jī)客也蜂擁而至。一時之間，樓市供不應(yīng)求，燕郊房價更是野蠻生長。

這一年，燕郊房子均價上漲至2.19萬元每平米，較2015年底上漲54.3%。“每天過戶的人風(fēng)雨無阻”，馮志回憶說，上午定好了房，已經(jīng)交了定金，下午房子猛漲后，就變卦了，要違約金，就給你十萬元違約金，我不賣了。

“質(zhì)量、綠化、容積率、物業(yè)稍遜的樓盤，也引來了許多投機(jī)客的青睞。比如福成的房子福成五期?！毖ハ蚋嬖V市界，“2016年高峰期時，福成五期能賣到3.1萬元每平米?！?/p>

（燕郊福成上上城5期、6期）

甚至于，有購房者還未進(jìn)入銷售大廳，就聽到開發(fā)商扯著嗓子喊，“只有5分鐘選房時間?！?/p>

這一年，自稱“燕郊倒霉蛋”的王霞，也在姐妹的帶領(lǐng)下到燕郊投資了，她同樣運(yùn)用的是高杠桿。

2017年年初，限購的風(fēng)聲傳來，燕郊樓市開啟最后的狂歡。房產(chǎn)銷售聲嘶力竭地吶喊，“廊坊準(zhǔn)備開始限購了！當(dāng)斷不斷，租房不斷！”2月，天洋城四代的均價，攀升至3.1萬元每平米。4月，燕郊最高的區(qū)域，飆升至4萬元每平米，而通州最低的二手房單價，超過了5萬元每平米。

有人對媒體高喊：“燕郊房價有望突破4萬元每平米?！钡T志們的目標(biāo)更高遠(yuǎn)，他們本著“通州房價到6萬，燕郊房價到5萬”的心理入甕了。

但6月，一紙限購令變相封死了流動性，廊坊房價迅速熄火，并于2018年3月正式轉(zhuǎn)為下跌。當(dāng)年10月，燕郊房價跌至1.6萬每平方米，跌幅近35%。跌跌不休的燕郊房價，引發(fā)了多米諾骨牌效應(yīng)，馮志們不得不相繼為當(dāng)初的沖動買單。

2020年，疫情影響下，更多馮志們斷供了。

這一年，本就負(fù)債累累的王霞，為了償還新的幾百萬元的債務(wù)，無法陪在女兒身邊，“現(xiàn)在后悔也沒有用了?！蓖跸紘@息著。

有斷供者欲言又止，有斷供者不吐不快。今年12月10日，一名網(wǎng)友自曝 “親身經(jīng)歷，我斷供了”，這個帖子在網(wǎng)絡(luò)引起軒然大波。

這名網(wǎng)友2017年在燕郊花426萬買了一套房，四年還了80萬元的房貸，其中只有16萬元的本金，剩下63萬元全都是利息。房子更一路貶值到現(xiàn)在的235-240萬元。更令他無法接受的是，斷供過后，自己至少虧了280萬元。

（數(shù)據(jù)來源：鏈家）

盡管斷供者處在水深火熱之中，但2021年的燕郊樓市相對穩(wěn)定，成交價基本都在1.7萬元每平米左右。

房產(chǎn)中介薛偉告訴市界：“由于疫情影響疊加年底行情冷淡，燕郊樓市目前處在成交量下降、部分項目降價、客戶觀望的尷尬境地中。”

03、一場博弈

不會輕易斷供的，是將燕郊當(dāng)做“家”的北京外溢人口，他們是燕郊樓市的主力軍。

北京居高不下的房價，讓北漂五年的張瑩知難而退，她退到的地方正是燕郊。盡管張瑩買在了小高位，且還著并不低的月供，但這是她自住的唯一的“家”，所以其不愿計較房價跌還是漲，“免費(fèi)送房、斷供棄房對我來說，根本是不可能的事?！?/p>

作為北京的“后花園”，這個有著108平方公里面積的小鎮(zhèn)，承載著數(shù)十萬“北漂們”有個家的夢。他們就像血液中相互簇?fù)淼奈⑿〖?xì)胞，早高峰時從四面八方，涌向中心城市，晚高峰時再涌回四面八方。

讓張瑩們苦惱的，從來都是雙城生活過剩的通勤時間。據(jù)滴滴出行數(shù)據(jù)顯示，居住在燕郊的上班族出行早高峰在 6:50，而從北京市區(qū)返回燕郊的時間，大多集中在 18:00 和 21:00 之間。

張瑩對于每周一進(jìn)京上班的交通擁堵毫不陌生。早上六點(diǎn)二十分鐘，張瑩會在北歐小鎮(zhèn)東門擠上812路公交車。車子走走停停，不時有人上來，它就像一條貪食蛇，不停地吞下食物。

堵車是常有的事，有時堵十分鐘，有時堵半小時。堵一個小時以上，也是家常便飯。一般來說，812路會在潮白河大橋上被堵，但有時候也會被堵在通燕高速入口處。

有一次，從通燕高速的入口，到白廟檢查站，一共兩公里的路程，走了兩小時五十分鐘。直到行駛到建國路上，大巴車才正式跑起來。那一天，張瑩到終點(diǎn)站大望路時，已經(jīng)快12點(diǎn)了。

實際上，職住平衡與城市交通的關(guān)系，從來都是處在博弈當(dāng)中。從燕郊近十年的交通結(jié)構(gòu)變化來看，摩托車出行方式占比大幅減少，小汽車進(jìn)京大幅增加，并占主導(dǎo)地位。

這就意味著，在地面公交競爭力難以大幅提升，且小汽車出行量仍將進(jìn)一步增長的情況下，公交分擔(dān)率提升難度較大。有研究對比國內(nèi)外成熟的大都市圈外圍地區(qū)，進(jìn)出中心城（核心區(qū)）公共交通的分擔(dān)率發(fā)現(xiàn)，燕郊進(jìn)京的公交比例尚不算高，還有較大的增長空間。

該研究同時提到，燕郊內(nèi)部出行公交比例為8%，與國外都市圈外圍地區(qū)對比，也處于中下水平，僅達(dá)到東京外圍公交占比的一半，未來還有較大的提升空間。

橫向?qū)Ρ认?，該研究得出的結(jié)論是：小汽車自由發(fā)展模式下，無論何種空間發(fā)展，城市路網(wǎng)都擁堵嚴(yán)重，“倡導(dǎo)公交優(yōu)先和低小汽車出行模式，是燕郊交通發(fā)展的必然選擇?！?/p>

（燕郊通勤遠(yuǎn)郊公交車）

奔波于雙城的張瑩，不是沒想過在燕郊找個工作。然而，較之于北京遍地都是工作機(jī)會，且可觀的薪資水平，燕郊的就業(yè)環(huán)境又怎能承載張瑩的夢想？

04、艱難蛻變

早在1999年，燕郊就被批準(zhǔn)為省級高級技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，2010年，又被批準(zhǔn)為國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。然而，在過去20多年里，燕郊大面積的樓盤開發(fā)，使三河縣財政持續(xù)遞增，房地產(chǎn)帶來的產(chǎn)值，遠(yuǎn)超過高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶來的產(chǎn)值。

繁榮的房地產(chǎn)，也給燕郊帶來了巨變。十年來，薛偉親眼目睹小鎮(zhèn)的一片片荒地，變成現(xiàn)在配套齊全的模樣。對他來說，燕郊最大的改變，是商業(yè)配套的日漸成熟，比如燕順路迎賓路102國道上，有天洋城購物中心、IMAX影院等。

但房地產(chǎn)一直先行，卻并不是什么好事。或許是意識到這一點(diǎn)，2017年6月開始，廊坊也限購升級，嚴(yán)厲打擊投機(jī)客。這一年，燕郊所屬的廊坊三河縣新房銷售面積下降了82.5%，二手銷售套數(shù)下降62.5%。

2019年，《中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合競爭力報告》中，三河縣排名從上一年的第9名，下滑至第23位。換句話說，三河縣經(jīng)濟(jì)下滑背后，是房地產(chǎn)銷售的劇降。燕郊樓市的投機(jī)風(fēng)氣，被大范圍地遏制住了。

2020年，《北京市通州區(qū)與河北省三河、大廠、香河三縣市協(xié)同發(fā)展規(guī)劃》出臺，又將發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)轉(zhuǎn)向適度收縮房地產(chǎn)開發(fā)、提升內(nèi)部公共服務(wù)水平、強(qiáng)化就業(yè)吸納能力。

地產(chǎn)開發(fā)的收縮，在燕郊是肉眼可見。從北京開車進(jìn)入河北燕郊的第一站，是有名的“售樓一條街”，那里曾是購房者的聚集地。在燕郊樓市降溫后，“售樓一條街”變成了服裝商戶聚集地。有東貿(mào)國際服裝城、天樂商貿(mào)城、三尚聚龍商貿(mào)城等等。在燕郊街頭，隨處可見各大商貿(mào)城的招商廣告牌，這上面曾經(jīng)密密麻麻寫滿了售樓信息。

（燕郊某售樓中心）

2021年，燕郊各大板塊又強(qiáng)化了側(cè)重點(diǎn)。產(chǎn)業(yè)方面，重點(diǎn)發(fā)展的有燕郊北部科學(xué)城，這是一個現(xiàn)代化的科技新城，占地由原來的9平方公里，擴(kuò)大到19平方公里；教育方面，燕郊的燕昌中學(xué)掛牌為北京潞河中學(xué)三河校區(qū)，港中旅學(xué)校掛牌為北京實驗學(xué)校三河校區(qū)，新建的高新區(qū)第三實驗學(xué)校于九月開學(xué)等等；醫(yī)療方面，燕郊的燕達(dá)醫(yī)院為三甲醫(yī)院，與北京各大知名醫(yī)院進(jìn)行合作等。

盡管燕郊試圖全方位發(fā)力，但從人口規(guī)模來看，各種資源只能更多，沒有最多。2020年，燕郊常住人口63萬人，面積108平方公里，人口密度為每平方公里5833人，人口密度是北京的4.4倍左右。燕郊這一人口密度，未來將會隨著地鐵的開通而繼續(xù)加大。

這就意味著，燕郊各種資源的發(fā)展速度，還跟不上人口規(guī)模的增長。以教育資源為例，人口迅速增長的同時，燕郊小學(xué)學(xué)生激增。僅2018年，三河市中小學(xué)凈增學(xué)生6000余人，燕郊就占了5000多人。而最新數(shù)據(jù)顯示，2021年，三河新增31.3萬人口。

很顯然，燕郊要想成功蛻變，還有很長的路要走。不過，在張瑩看來，無論燕郊的蛻變有多難，她們的通勤路有多么漫長與艱辛，但都是在追逐夢想的道路上堅持不懈。

“不管怎樣，我的夢已經(jīng)醒了。”對炒房客馮東來說，卻是另外一個圖景。

（文中馮東、王霞、張瑩、薛偉皆為化名。）

（除單獨(dú)標(biāo)注來源外，以上圖片來自視覺中國）

（作者丨陶婷 編輯丨韓忠強(qiáng)）