本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：趙佳琪

金茂物業(yè)服務(wù)（以下簡(jiǎn)稱：金茂服務(wù)）成為2022年IPO闖關(guān)成功的第一支物業(yè)股。距離其第一次提交招股書，僅僅過(guò)去了5個(gè)多月。

2月25日早間，據(jù)港交所披露，金茂服務(wù)擬全球發(fā)售1.01億股股份，其中香港發(fā)售1014.12萬(wàn)股，國(guó)際發(fā)售9126.95萬(wàn)股。每股發(fā)售定價(jià)不低于7.52港元，不高于8.14港元，預(yù)計(jì)至多募資8.25億港元。公司股票預(yù)計(jì)于2022年3月10日在港交所買賣，股票代碼00816.HK。

金茂服務(wù)最新版招股書（以下簡(jiǎn)稱：招股書）表示，本次IPO募資所得主要用于戰(zhàn)略投資與收購(gòu)、升級(jí)智慧管理服務(wù)系統(tǒng)、開發(fā)社區(qū)增值服務(wù)、用于企業(yè)運(yùn)營(yíng)資金及一般用途。

與大批遞表-失效-再度遞表的物企相比，金茂服務(wù)的IPO之路顯然順利的多。

在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，金茂服務(wù)在高端物業(yè)、綠色住宅管理等方面優(yōu)勢(shì)較大。他向時(shí)代周報(bào)記者表示，有央企背景支持且基礎(chǔ)扎實(shí)的物業(yè)企業(yè)，在資本市場(chǎng)上更容易受關(guān)注。

營(yíng)收、凈利雙增

招股書顯示，該公司目前主要經(jīng)營(yíng)三條業(yè)務(wù)線，分別為物業(yè)管理服務(wù)，非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)。

其中，物業(yè)管理服務(wù)是其營(yíng)收的重頭。截至2021年9月底，物業(yè)管理服務(wù)營(yíng)收5.78億元，占據(jù)金茂服務(wù)總營(yíng)收55.2％。

而業(yè)務(wù)范圍方面，截至2021年9月30日，金茂服務(wù)在中國(guó)20個(gè)省、自治區(qū)及直轄市的35座城市均有布局，在管建筑面積為2320萬(wàn)平方米，包含96個(gè)住宅項(xiàng)目及41個(gè)非住宅項(xiàng)目。

單從營(yíng)收、利潤(rùn)表現(xiàn)來(lái)看，金茂服務(wù)的表現(xiàn)算得上可圈可點(diǎn)。

招股書顯示，營(yíng)收方面，2018年-2020年，金茂服務(wù)的收入分別為5.75億元、7.88億元、9.44億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為28.2%，2021年前9個(gè)月的收入為10.49億元，同比增長(zhǎng)57.6%。

凈利潤(rùn)方面，2018年-2020年，金茂服務(wù)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)分別約為1750萬(wàn)元、2260萬(wàn)元、7710萬(wàn)元、1.09億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率逾110.0%，2021年前九個(gè)月利潤(rùn)1.09億元，同比增長(zhǎng)2倍多。

不過(guò)，需要注意的是，金茂服務(wù)凈利潤(rùn)雖高，但該公司的的毛利率低于行業(yè)平均水平。招股書顯示，其2018年、2019年、2020年的毛利率分別為20.0%、19.2%、24.9%，截至2021年9月底，毛利率為29.6%。而中物研協(xié)數(shù)據(jù)顯示，2021上半年，51家上市物管企業(yè)的平均毛利率在30.7%。

IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜向時(shí)代周報(bào)記者表示，整體來(lái)看，盡管有較高的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，但金茂服務(wù)的毛利率較低，物管費(fèi)用高，且規(guī)模不大，所以上市之后，投資者仍可能會(huì)有一定的顧慮。

事實(shí)上，與多數(shù)物管企業(yè)不同，金茂服務(wù)作為中國(guó)金茂旗下的物業(yè)平臺(tái)，將自身定位為“高端物業(yè)管理及城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)提供商”。這從管理費(fèi)中可窺得端倪。招股書顯示，2018至2020年，金茂服務(wù)整體平均物業(yè)管理費(fèi)約為每月每平方米6.2元、5.9元及5.4元，遠(yuǎn)高于中指研究院公布的百?gòu)?qiáng)物企行業(yè)平均水平——同期每平方米4.2元、3.9元及3.8元。

仍有母公司依賴癥

和大多數(shù)房企分拆上市的物企一樣，金茂服務(wù)也有“母公司依賴癥”的困擾。

招股書顯示，截至2018年、2019年、2020年以及2021年6月30日，金茂服務(wù)在管建筑面積中，來(lái)自金茂集團(tuán)及其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司所開發(fā)的部分，分別占89.8%、 94.2%、87.8%及86.6%。

過(guò)于依賴母公司，這無(wú)疑桎梏著金茂服務(wù)的發(fā)展，而金茂服務(wù)，也意識(shí)到了這一問(wèn)題。

在招股書中，金茂服務(wù)有著這樣的表述：雖然我們預(yù)期對(duì)母企的依賴在未來(lái)仍會(huì)繼續(xù)，但我們于2020年開始，已分配更多資源加快與獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商的業(yè)務(wù)發(fā)展。

招股書中的數(shù)據(jù)也證實(shí)了這一點(diǎn)。金茂服務(wù)第三方在管總面積由2019年的70萬(wàn)平方米增加至2020年的220萬(wàn)平方米，物業(yè)管理服務(wù)收入從2019年的3100萬(wàn)元增加至2020年的4260萬(wàn)元。截至2021年9月底，金茂服務(wù)管理32個(gè)第三方項(xiàng)目。

同時(shí)，金茂服務(wù)在招股書中提到：本次IPO所募資金中，有55%將用于戰(zhàn)略投資及收購(gòu)。

換而言之，如何擴(kuò)大第三方項(xiàng)目占比，進(jìn)行規(guī)?；瘮U(kuò)張是金茂服務(wù)未來(lái)需要考量的重點(diǎn)。

不過(guò)，金茂服務(wù)雖然存在一些“行業(yè)通病”，但多位業(yè)內(nèi)人士均看好其上市后的估值。

稀缺性是首要原因。當(dāng)前物企上市難度加大，從審批節(jié)奏來(lái)看，物企獲批進(jìn)度放緩。據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計(jì)，2021年上市的13家物企平均用時(shí)205天，同比延后約68天。而金茂此番能夠成功募股，意味著在不斷收窄的市場(chǎng)中找到了立足之地。

其次的原因，是物業(yè)版塊的PE均值有所下降，金茂服務(wù)或可能給市場(chǎng)帶來(lái)些許想象力。2020年末，物業(yè)版塊的PE均值達(dá)37.00倍，而2021年末物業(yè)板塊PE均值僅為17.64倍，降幅高達(dá)52.31%。但在柏文喜看來(lái)，金茂服務(wù)可與華潤(rùn)置地旗下的萬(wàn)象生活進(jìn)行對(duì)標(biāo)，后者的估值在行業(yè)下行的環(huán)境下，仍舊保持在55倍PE以上。

“兩者之所以可以對(duì)標(biāo)，一方面在管面積構(gòu)成中都有較大的商辦占比。金茂服務(wù)招股書顯示，除了傳統(tǒng)住宅物業(yè)外，寫字樓等商管物業(yè)和城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)同樣是集團(tuán)的發(fā)展重點(diǎn)。另一方面，兩家公司的業(yè)務(wù)基本都分布在一二線城市?！卑匚南卜治龇Q，自上市以來(lái)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的估值一直處于上市物企的前列，“與之相當(dāng)?shù)慕鹈?wù)，在央企托底的背景下，其上市后的估值或許不會(huì)太差?！?/p>