作者：數(shù)據(jù)寶 陳見南

近五年全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)如何？

證券時(shí)報(bào)·數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前已有超60個(gè)城市出臺(tái)了樓市松綁政策，且部分高能級(jí)城市也開始出手。

3月1日，鄭州市出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，以新政“19條”打響了今年全面放松限購(gòu)限貸的“第一槍”。

進(jìn)入4月，越來越多的熱點(diǎn)城市加入政策松綁隊(duì)伍，已經(jīng)有衢州、秦皇島、大連、綿陽、蘭州、麗水、臺(tái)州、安順、蘇州、南京、咸寧、荊門、黃石、宜昌、上海等15城松綁了購(gòu)房政策。

分析人士表示，越來越多城市出臺(tái)樓市松綁政策，主要是為了穩(wěn)增長(zhǎng)。此外，在過去幾年時(shí)間里，各主要城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定，也為樓市松綁提供了現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。

數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計(jì)，過去五年中，70個(gè)大中城市二手房?jī)r(jià)漲跌幅中位數(shù)為19%左右。牡丹江、鄭州、石家莊、天津4個(gè)城市近五年來二手房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下跌。

牡丹江跌12%居首，鄭州位居第二

數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計(jì)，基于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2022年3月份、2021年3月、2020年3月、2019年3月以及2018年3月的二手房?jī)r(jià)同比數(shù)據(jù)計(jì)算，得出過去五年房?jī)r(jià)的漲跌幅。

以鄭州為例，今年3月份鄭州二手房?jī)r(jià)同比下跌0.8%，前4年的3月份二手房同比數(shù)據(jù)分別為-1.7%、-3.4%、1.1%和-1.5%。據(jù)此測(cè)算，今年3月份鄭州二手房?jī)r(jià)同比2017年3月下跌幅度為6.19%。

除了鄭州外，牡丹江、石家莊、天津是另外三個(gè)近五年二手房?jī)r(jià)下跌的城市。

其中牡丹江下跌12.06%，位居70個(gè)大中城市二手房?jī)r(jià)近五年跌幅榜首位，石家莊下跌1.91%位居第三位，天津下跌0.2%位居第四位。

整體來看，大部分大中城市二手房?jī)r(jià)在過去五年時(shí)間表現(xiàn)并不是特別突出。數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計(jì)，70個(gè)大中城市過去五年二手房?jī)r(jià)漲幅中位數(shù)為19%左右，平均一年有4%左右的漲幅，跑贏銀行一年期存款利率。

鄭州新房供應(yīng)較大

部分城市二手房?jī)r(jià)為何跌跌不休？數(shù)據(jù)寶在一年多以前曾經(jīng)對(duì)此進(jìn)行了一定的闡述。

在《房?jī)r(jià)跌幅全國(guó)第一，東北這個(gè)城市火了，20年來IPO數(shù)掛零，10年人口減少近20萬》一文中，數(shù)據(jù)寶梳理了牡丹江人口、經(jīng)濟(jì)等指標(biāo)，揭示了經(jīng)濟(jì)下行、人口流出等因素是房?jī)r(jià)下跌的重要原因。

鄭州二手房?jī)r(jià)下跌又是什么原因呢？鄭州的人口、經(jīng)濟(jì)在過去幾年都有明顯的增長(zhǎng)。一方面，在過去幾年時(shí)間里，鄭州的GDP可謂迅猛增長(zhǎng)，2017年GDP為7000多億，去年達(dá)到12691億。人口也是快速擴(kuò)容，從2017年的1000萬以下增長(zhǎng)至去年的1274萬多。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，鄭州二手房?jī)r(jià)下跌，或許更多是房子供應(yīng)太多所致。

數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計(jì)，2017年至今鄭州累計(jì)賣地金額高達(dá)5500多億元，平均每年賣地超1100億元，高居全國(guó)前列。

與此同時(shí)，2017年至2019年，鄭州連續(xù)3年成交土地規(guī)劃建面（住宅用地）超過3000萬平，按照一套房子150平折算每年供應(yīng)超過20萬套。如果這些土地全部落地成新房，很大概率超過需求量，也會(huì)較大程度抑制新房、二手房?jī)r(jià)格。

這些城市房?jī)r(jià)低估值+賣地少+人口大增

房產(chǎn)市場(chǎng)上流傳這樣一段話：“長(zhǎng)期看人口、中期看土地（政策）、短期看金融”。但事實(shí)上影響房?jī)r(jià)的因素很多，鄭州二手房?jī)r(jià)下跌與經(jīng)濟(jì)、人口的變化，跟上述那段話目前來看是有所背離的。

與此同時(shí)，70個(gè)大中城市五年二手房?jī)r(jià)漲幅第一名的濟(jì)寧，其人口變動(dòng)也與其房?jī)r(jià)變動(dòng)不相符。數(shù)據(jù)顯示，過去十多年這個(gè)城市的人口都在800萬至840萬之間小幅波動(dòng)。而二手房?jī)r(jià)上漲較多的蘇州、西安等城市，供應(yīng)量也不小。

由此可見，一個(gè)城市的房?jī)r(jià)變化，很難說關(guān)鍵的決定性因素是什么。

數(shù)據(jù)寶篩選出房?jī)r(jià)目前估值相對(duì)較低、人口大幅流入（承接力更強(qiáng)）、賣地少（供應(yīng)相對(duì)較少）的城市，這些城市的房產(chǎn)或許保值增值潛力更大。

數(shù)據(jù)寶綜合上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2020年全國(guó)房?jī)r(jià)收入比報(bào)告》相關(guān)數(shù)據(jù)（房?jī)r(jià)收入比在13倍以下），以及過去5年規(guī)劃住宅建面相對(duì)較少（4000萬平以下），人口大幅凈流入（近5年或此前4年人口凈流入40萬以上），合計(jì)有10個(gè)城市符合條件，如下表。

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