克而瑞研究中心的最新報告顯示，3月，成交不濟(jì)帶動百城庫存去化周期繼續(xù)拉長，由2022年2月末的19.49個月跳增至22.70個月，顯著高于2021年同期水平。其中，三四線城市去化周期已達(dá)到25.83個月，顯著高于百城平均。

報告顯示，3月，雖然成交略有復(fù)蘇，但仍顯著不及去年同期，百城庫存去化周期延續(xù)穩(wěn)步上行趨勢，由2022年2月末的19.49個月跳增至22.70個月。不同能級城市皆保持上揚(yáng)，一線城市增至15.55個月，二線城市增至21.56個月，同比漲幅均在60%以上，目前庫存風(fēng)險基本可控，而三四線城市去化周期已達(dá)到25.83個月，超過疫情期高位（25.18個月），顯著高于百城平均，去化風(fēng)險浮出水面，同比翻番，居不同能級之首。

具體來看，一線城市分化加劇：北京、廣州去化周期超18個月警戒線，深圳為13.49個月風(fēng)險可控，上海不足6個月，庫存風(fēng)險相對較小。變化趨勢來看，北京、上海、廣州、深圳均呈現(xiàn)同環(huán)比齊增，其中廣州漲幅居首，主要源于市場整體供需兩淡，房企推盤積極性不高，單盤以10-20套小體量促銷形式推貨為主，3月整體去化率僅20%左右，僅為去年同期的一半，購房者觀望情緒濃厚。上海3月去化周期略有延長，從上月的已由4.67個月升至5.93個月，主要是受到集中供應(yīng)和新冠疫情突襲的雙重影響。

30個二線城市中庫存消化周期超過2年的達(dá)到13個，分別為哈爾濱、長春、呼和浩特、大連、蘭州、沈陽、青島、昆明、南寧、鄭州、天津、武漢、廈門，以北部和中西部內(nèi)陸城市居多，成交相對慘淡；僅有7城去化周期在12個月以內(nèi)。從變化情況來看，同環(huán)比均呈現(xiàn)出漲多跌少，其中哈爾濱、長春、呼和浩特、大連、蘭州、沈陽、昆明等面臨去化周期大于30個月且同環(huán)比齊增，整體庫存風(fēng)險依舊較大。與之形成鮮明對比的是，石家莊、太原得益于供應(yīng)縮量，去化周期同環(huán)比齊降。

值得注意的是，三四線城市形勢更為嚴(yán)峻，去化周期高達(dá)25.83個月，已經(jīng)超過2020年疫情期間水平，環(huán)比上月大幅上漲11%，而同比增幅在不同能級中居首，庫存壓力驟增。66城中38城去化周期已在20個月以上，其中防城港、煙臺、北海、寶雞、淄博等內(nèi)陸三四線主要是歷史遺留問題，庫存基數(shù)較大，整體成交轉(zhuǎn)淡下，去化周期保持同環(huán)比齊增，而惠州、珠海、東莞、金華、泉州、汕頭、中山等則因前期需求透支疊加調(diào)控加碼等多重因素，去化周期拉長至30個月以上。而三亞等迎來此消彼長的輪動行情，去化周期不足10個月且低于去年同期，整體庫存風(fēng)險相對較小。

克而瑞研究中心認(rèn)為，4月，狹義整體庫存或?qū)⒀永m(xù)穩(wěn)步回落態(tài)勢。隨著多地陸續(xù)出臺了降首付、降房貸利率等多重利好政策“托市”，供需預(yù)計持續(xù)復(fù)蘇。東南沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的核心二三線城市諸如杭州、南京、寧波、合肥等有望率先復(fù)蘇，狹義庫存有望延續(xù)小幅下行，低位波動態(tài)勢；而庫存壓力將主要集中在基本面缺乏支撐且購買力嚴(yán)重不足的廣大三四線城市，諸如防城港、連江、煙臺、北海、寶雞等，這些基本都是人口凈流出城市，目前商品住宅消化周期均在45個月以上，即便供應(yīng)不再放量，以目前低迷的成交走勢來看，中長期庫存風(fēng)險依舊較大。