剛?cè)胄袝r(shí)，就聽(tīng)說(shuō)過(guò)這句朗朗上口的話——

(資料圖片僅供參考)

房地產(chǎn)，“短期看金融，中期看土地，長(zhǎng)期看人口”。

但如今，這句“地產(chǎn)信條”，似乎已經(jīng)破滅。

以前房地產(chǎn)的每次上行，伴隨著金融放水、土地價(jià)格上漲、人口維持高位增長(zhǎng)。

來(lái)到大變局的2023年，好像都“不管用”了。??

未來(lái)，這句話，可能要這么改：

房地產(chǎn)，短期靠大家，中期看政策，長(zhǎng)期靠國(guó)運(yùn)。

01.為何金融托不起市

從2021年中到現(xiàn)在，地產(chǎn)這輪危機(jī)，即將滿兩年。

救市說(shuō)了太多，但這個(gè)行業(yè)從業(yè)者，最切身的感受是：

救了，又好像沒(méi)救。

房子，實(shí)際上是創(chuàng)造債務(wù)的源頭，開(kāi)發(fā)商用地塊貸款，購(gòu)房者用還沒(méi)建好的房子貸款，企業(yè)主用房子抵押經(jīng)營(yíng)貸。

所以，以前，一放水房地產(chǎn)就“雄起”。

但為何這次降息、降準(zhǔn)，M2增速一直維持在12%以上的高位，卻起不來(lái)?

因?yàn)椴蛔岄_(kāi)發(fā)商加杠桿，而居民杠桿，有點(diǎn)加不動(dòng)了。

央行有一組數(shù)據(jù)可以作為參考，2008年總體宏觀杠桿率為143%，到2023年3月末已經(jīng)去到289.6%，翻了一倍。

PS：總體宏觀杠桿率=企業(yè)部門(mén)+居民部門(mén)+ZF部門(mén)

在貨幣寬松的條件下，人人都負(fù)債，的確可以推動(dòng)短期的經(jīng)濟(jì)繁榮。

然而一旦貨幣收緊，就容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。

在央行每年發(fā)布的《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告》里，從2018年版首次提到了杠桿率問(wèn)題：

2017年以來(lái)的一系列措施收到了顯著成效，宏觀杠桿率過(guò)快上升勢(shì)頭得到遏制。

隨后在2019年、2020年的報(bào)告中均有提及（2021及2022年無(wú)報(bào)告）：

有效穩(wěn)住宏觀杠桿率；宏觀杠桿率過(guò)快上升勢(shì)頭得到遏制。宏觀上管好貨幣總閘門(mén)，結(jié)構(gòu)性去杠桿持續(xù)推進(jìn)。

這輪地產(chǎn)危機(jī)前，房地產(chǎn)就出現(xiàn)過(guò)一次最明顯的貨幣收緊信號(hào)——三道紅線。

去年降息3次，房貸利率也到了歷史最低點(diǎn)。

但這次，金融托市的作用，不大。

因?yàn)楦軛U率已經(jīng)擺在面前，大家不敢加了。

居民杠桿率有多高？

這份來(lái)自“國(guó)家資產(chǎn)負(fù)債表研究中心（CNBS）”的數(shù)據(jù)顯示，居民杠桿率最低的時(shí)候在1994年底和1995年初，為2.7%。

那個(gè)年代，大多數(shù)人不知貸款為何物。

如今，我國(guó)居民部門(mén)的杠桿率升至63.3%。僅用30年時(shí)間，就一飛沖天。

意思就是，一個(gè)家庭總資產(chǎn)100萬(wàn)的話，63.3萬(wàn)是借的。

那這個(gè)數(shù)值，在全球來(lái)看算什么水平？

其實(shí)還好。

我國(guó)居民杠桿率，比美國(guó)日本都低，但比德國(guó)高了。

由于數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的口徑不一致，下面這組數(shù)據(jù)僅作參考：

截至去年9月底，美國(guó)居民杠桿率為75.2%；日本為67.9%；歐元區(qū)則為58.3%，德國(guó)為55.7%。

其實(shí)，中國(guó)人還是愛(ài)存錢(qián)的，能搞到63.3%的杠桿率，牛批。

02.土地信仰破滅

人口負(fù)增長(zhǎng)開(kāi)啟

至于房地產(chǎn)中期看土地~

地都賣(mài)不出去了，看土地也不管用了。

其實(shí)以前總說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)很難倒，因?yàn)槭掷锒际堑?，沒(méi)錢(qián)了賣(mài)兩塊地就行。

但這一輪房企的崩塌，就在于之前借錢(qián)買(mǎi)的地，現(xiàn)在變得不值錢(qián)了。

前四月，“國(guó)家賬本”顯示，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入1.18萬(wàn)億元，和去年同期相比下降21.7%。

去年賣(mài)地收入就少了2萬(wàn)億，今年同比繼續(xù)走低。

賣(mài)地不活躍，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期就又會(huì)被削弱幾成。

冷門(mén)城市的土地，房企再也不敢貿(mào)然拿地。

但今年部分城市土拍回暖跡象，比如北京、杭州、寧波、南京等，民企拿地占比開(kāi)始有提升。

樓市分化，地市更分化。

22城2022年及2023年以來(lái)涉宅用地不同企業(yè)拿地金額占比情況（市本級(jí)）

圖源自中指院

盲目加杠桿拿地開(kāi)發(fā)的教訓(xùn)，這下，可算是刻在開(kāi)發(fā)商的腦門(mén)上了。

沒(méi)有東西永遠(yuǎn)上漲，即便是土地。

最后再說(shuō)說(shuō)，人口。

以前人口是購(gòu)買(mǎi)力，也是支撐房?jī)r(jià)的重要預(yù)期。

但現(xiàn)在，房地產(chǎn)，長(zhǎng)期看不了人口。

人口負(fù)增長(zhǎng)這個(gè)利空因素，在接下來(lái)的幾年，甚至十幾年都會(huì)長(zhǎng)期存在。

去年我國(guó)人口負(fù)增長(zhǎng)，同比減少85萬(wàn)人。

整體是一定獎(jiǎng)的了。

所以，只能看你所在的城市，是不是還有人口增長(zhǎng)。

下面這張圖，值得收藏。

說(shuō)完觀點(diǎn)，當(dāng)然也要有方法論。

沒(méi)了人口增長(zhǎng)的“鐵律”、地市的“繁榮”、金融的利好，房地產(chǎn)的未來(lái)，應(yīng)該看什么？

那就換個(gè)思路，房地產(chǎn)，短期靠大家，中期看政策，長(zhǎng)期賭國(guó)運(yùn)。

大家，政策，國(guó)運(yùn)，都是未來(lái)穩(wěn)住房地產(chǎn)的動(dòng)力。

先把大家的就業(yè)穩(wěn)住，再提高收入預(yù)期，通過(guò)政策調(diào)控，使得房地產(chǎn)回到平穩(wěn)運(yùn)行的階段。

最后，相信國(guó)運(yùn)！

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