◎ 來(lái)源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

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近日，一款名為 “城市精選港龍1號(hào)集合資金信托計(jì)劃”的投資產(chǎn)品，在坊間火熱推售中，看似尋常卻有點(diǎn)意思。

該融資主體為貴州港華置業(yè)，間接控股股東就是江蘇港龍地產(chǎn)集團(tuán)，也就是港龍中國(guó)地產(chǎn)的境內(nèi)實(shí)體。

上述信托計(jì)劃期限長(zhǎng)達(dá)3年，預(yù)計(jì)投資收益率最 高7.9%，信托資金全部向貴州港華置業(yè)發(fā)放信托貸款，投向“港龍東湖桃源”項(xiàng)目。

為了這筆融資，港龍中國(guó)將提供連帶擔(dān)保， “東湖桃源”項(xiàng)目G3#、G5#未售現(xiàn)房抵押，貴州港華置業(yè)100%股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保。

該信托計(jì)劃的發(fā)行方，為房企融資“好基友”的愛(ài)建信托。

愛(ài)建信托向第三方平臺(tái)推介稱，“港龍集團(tuán)操盤經(jīng)驗(yàn)豐富，為三條紅線下的綠碼房企，與我司已合作多個(gè)項(xiàng)目,期間配合度較好”。

港龍中國(guó)官網(wǎng)披露說(shuō)，“東湖桃源”為公司在西南區(qū)域有代表性的大體量樓盤，占地500畝 ，位于貴州六盤水中心城區(qū)，毗鄰東湖公園和高鐵站， 本身自帶商業(yè)等。

該信托推介材料還透露，“東湖桃源” 項(xiàng)目為“四三二”開(kāi)發(fā)貸項(xiàng)目，已開(kāi)盤銷售，月均銷售30套，稱“銷售情況已得到市場(chǎng)驗(yàn)證”。

去年底，央行推出針對(duì)房企融資的“金融16條”，其中就包括信托公司支持房企融資等利好政策。

當(dāng)前市場(chǎng)行情下，金融機(jī)構(gòu)還敢給房企類似六盤水等四五線城市項(xiàng)目放貸，確實(shí)是需要些勇氣的，但反過(guò)來(lái)看，也不能對(duì)“四五線樓市”一概而論地都說(shuō)差。

發(fā)跡于江蘇常州的港龍中國(guó)，早期以長(zhǎng)三角為地產(chǎn)擴(kuò)張的騰挪腹地，2020年7月中旬以“地產(chǎn)黑馬”狂飆赴港上市，IPO募資近14.7億港元，為全國(guó)化布局輸血。

整個(gè)2020年，港龍中國(guó)斬獲銷售額約313.2億元，創(chuàng)歷史新高，同比增幅20%，當(dāng)年取得 營(yíng)收入41.71億元，同比增111%；毛利15.17億元；歸母凈利9.61億元，同比增44%。

當(dāng)時(shí)，港龍中國(guó)確實(shí)堪稱是中小房企逆襲向千億進(jìn)發(fā)的“后起之秀”。2021年，樓市“前揚(yáng)后抑”，港龍中國(guó)取得合同銷售金額約300.41億元，同比減少約4.1%，但結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)收及盈利繼續(xù)高增長(zhǎng)。

2022年，樓市持續(xù)下行，多數(shù)房企銷售嚴(yán)重承壓，港龍中國(guó)取得合同銷售額只有130.04億元，同比下滑56.7%，較同期百?gòu)?qiáng)房 企總銷售額同比下降41.3%，還是下滑幅度較大的。

這一年，港龍中國(guó)取得營(yíng)收約118.92億元，同比增長(zhǎng)約15%；歸母凈利1.22億元，同比下降74.66%。截至該年末，港龍手上70個(gè)項(xiàng)目，其中63個(gè)位于長(zhǎng)三角，土儲(chǔ)753.11萬(wàn)方。

從土儲(chǔ)規(guī)?？?，據(jù)克而瑞最新統(tǒng)計(jì)披露，2022年房企總貨值榜上，港龍中國(guó)排名第74位，總貨值近900億元，權(quán)益總貨值448.9億元，權(quán)益貨值率近50%，土儲(chǔ)貨值含金量較低。

去年11月，港龍中國(guó)曾完成一筆當(dāng)年到期的年息率13.5%的本金1.45億美元債的交換要約，并發(fā)行等額及等息率的美元債，利息須在今年5月9日及11月8日支付。

也就是說(shuō)，今日是港龍中國(guó)上述新發(fā)美元債的付息日。 截至去年底， 港龍中國(guó) 扣除合同負(fù)債后 的資產(chǎn)負(fù)債率 56%， 較前一年末 64 % 下降 8個(gè)百分點(diǎn)， 凈負(fù)債率 24%，總 現(xiàn)金短債 比 1.5倍， 較 上年末 2.5倍 明顯 下降 。

同期末，港龍中國(guó)可動(dòng)用現(xiàn)金11.72億元，比上年末23億元直接減半，受限資金29.14億元，比上年末46.08億元減少近17億元，一年內(nèi)到期借款27.4億元，跟上年末幾乎持平，一年期以上借款40.25億元。

依此來(lái)看，港龍中國(guó)當(dāng)前短債償付壓力還是非常大，到目前為止并未出險(xiǎn)，難能可貴。今年前3個(gè)月 ，其取得合同銷售額32億元，較去年同期35.6億元略有下降。

按港龍中國(guó)2022年財(cái)報(bào)所表述的，該房企將緊抓銷售窗口期，實(shí)施高周轉(zhuǎn)策略，保持開(kāi)工積極性，搶抓回款并達(dá)成銷售目標(biāo)，加大潛力城市立足和產(chǎn)品創(chuàng)新的探索等，繼續(xù)尋求機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)全國(guó)布局等。

編輯：密探君

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