文／成都商報(bào)-紅星新聞?dòng)浾?謝雯

近日，位于武侯區(qū)太平園片區(qū)的兩宗住宅用地相繼成交。其中，82畝宗地被萬(wàn)科以16600元/m2的樓面地價(jià)拿下，另一宗43畝的太平園TOD用地被國(guó)貿(mào)以17200元/m2的樓面地價(jià)競(jìng)得。在此之前，武侯區(qū)發(fā)布的一則中標(biāo)公告顯示，中鐵建地產(chǎn)中標(biāo)了區(qū)域內(nèi)雙華數(shù)字健康產(chǎn)業(yè)園D區(qū)住宅的代建項(xiàng)目。

(資料圖片僅供參考)

武侯區(qū)太平園片區(qū)的地塊現(xiàn)狀

從過(guò)去3年武侯區(qū)的住宅供應(yīng)來(lái)看，主力供貨區(qū)是在三環(huán)外側(cè)的武侯新城，而這兩宗地所在的太平園片區(qū)除交投和電建開(kāi)發(fā)的洺悅玖璽及二期天合玖璽之外，并無(wú)其他項(xiàng)目入市，這讓這一原本屬于南中環(huán)的板塊，顯得有些“孤立”，甚至滯后于城南大源西、怡心湖等新興板塊。

因此，當(dāng)這兩宗清水房限價(jià)都突破30000元/m2的地塊拍出，刷新區(qū)域樓面地價(jià)和清水限價(jià)“天花板”后，不少粉絲在我們的后臺(tái)及購(gòu)房群里提問(wèn)：太平園片區(qū)，能否借此真正“翻紅”？

現(xiàn)狀：武侯高新交界，僅1個(gè)項(xiàng)目在售

太平園片區(qū)，在哪？從地圖上可以看到，位于南中環(huán)和南三環(huán)路之間，東連神仙樹(shù)，西靠大悅城，北臨紅牌樓和麗都板塊。

在5月拍地之前，業(yè)內(nèi)對(duì)于該區(qū)域的評(píng)價(jià)大多來(lái)自?xún)煞矫?，一是認(rèn)為這是成都整個(gè)南三環(huán)內(nèi)近乎唯一還有成片土地可供開(kāi)發(fā)的區(qū)域；二是認(rèn)為從行政區(qū)劃來(lái)看，這里地處武侯區(qū)與高新南區(qū)的交界地界，均不在兩個(gè)區(qū)域前一階段的發(fā)展重點(diǎn)里面，又被鐵路和多條斷頭路的切割，頗有些“被遺忘”的感覺(jué)。

成都商報(bào)-紅星新聞在現(xiàn)場(chǎng)看到，目前板塊內(nèi)唯一的在售項(xiàng)目為交投電建·天合玖璽，其已交付的一期門(mén)口正好懸掛著武侯區(qū)和高新區(qū)的界牌。置業(yè)顧問(wèn)介紹稱(chēng)，在售的二期為建面約141 m2的洋房，帶裝修總價(jià)約在380萬(wàn)元左右。

地處武侯區(qū)的天合玖璽

此次萬(wàn)科與國(guó)貿(mào)拿下的兩宗地塊位于交投電建·天合玖璽以北，更靠近高新區(qū)一側(cè)，與已投入使用的武侯區(qū)第七幼兒園和華興小學(xué)僅一街之隔，距離地鐵3號(hào)線紅牌樓站約3公里左右，距離地鐵3號(hào)線、7號(hào)線及10號(hào)線換乘站點(diǎn)太平園站約2公里左右。

周邊的兩所學(xué)校

其中，萬(wàn)科82畝地塊容積率2.0，起拍樓面地價(jià)14500元/m2，成交樓面地價(jià)16600元/m2，清水房最高限價(jià)30300元/m2。這是繼萬(wàn)興苑、金色海蓉項(xiàng)目，萬(wàn)科第三次在武侯區(qū)布局，項(xiàng)目預(yù)計(jì)于今年內(nèi)入市。

國(guó)貿(mào)43畝地塊，容積率1.7，起拍樓面地價(jià)15500元/m2，成交樓面地價(jià)17200元/m2，清水房最高限價(jià)31300元/m2，同樣預(yù)計(jì)于今年內(nèi)推出。

區(qū)域內(nèi)將上新的萬(wàn)科項(xiàng)目和國(guó)貿(mào)項(xiàng)目

盡管我們暫不能得知兩個(gè)項(xiàng)目的具體規(guī)劃，但從兩個(gè)項(xiàng)目的推盤(pán)節(jié)點(diǎn)來(lái)看，將成為今年南三環(huán)內(nèi)住宅產(chǎn)品的一次“補(bǔ)倉(cāng)”。

但入市后，區(qū)域和產(chǎn)品何以支撐起清水房首次突破3萬(wàn)+/m2，那么未來(lái)太平園板塊何以撐起3萬(wàn)+價(jià)格？誰(shuí)會(huì)買(mǎi)這一板塊，記者跟一些業(yè)內(nèi)人士和區(qū)域內(nèi)房企的負(fù)責(zé)人溝通的過(guò)程中，他們都提到了兩個(gè)維度的確定性。

確定性一

全面改善化，承接麗都板塊置換需求

業(yè)內(nèi)資深人士彭致遠(yuǎn)稱(chēng)，麗都板塊的崛起要追溯于2004年左右，“置信在這里打造了一個(gè)有海外風(fēng)情的社區(qū)麗都花園，當(dāng)時(shí)城市的發(fā)展脈絡(luò)還不像今天這么清晰，即便是在三環(huán)之外，因?yàn)橹眯诺钠放铺?hào)召力、產(chǎn)品力吸引了大量的購(gòu)房者，有地緣性客戶，也有專(zhuān)門(mén)從全城而來(lái)的客戶?！?/p>

但近20年的發(fā)展后，貝殼APP的數(shù)據(jù)顯示，麗都板塊二手房成交均價(jià)約在21000元/m2左右，以套二和套三設(shè)計(jì)為主，且其中約57%的房源房齡基本都在10-15年，約15%的房齡在15-20年之間，存在著大量的換房需求。

如果繼續(xù)留在武侯區(qū)，擺在他們面前“最近”的選擇是紅牌樓，但由于在售和待售項(xiàng)目數(shù)量?jī)H有越秀·天樾云錦、金房·云廬和富國(guó)上邦等少數(shù)項(xiàng)目，體量普遍較小。

因此，在包括彭致遠(yuǎn)在內(nèi)的多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，萬(wàn)科、國(guó)貿(mào)所拍的地塊未來(lái)，在低容和產(chǎn)品全面改善化的定位下，是去承接麗都板塊部分地緣性客戶的購(gòu)房需求。

確定性二

太平園TOD等新規(guī)劃，將會(huì)給到更多“題材”

拿地后，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，是太平園TOD等城市配套的完善，給到了他們投資區(qū)域的信心。

如他所言，前一階段區(qū)域規(guī)劃“題材”的缺乏，是板塊發(fā)展速度落后于武侯新城等板塊的原因所在。對(duì)于未來(lái)，房企普遍談到了兩個(gè)區(qū)域不同的規(guī)劃利好：武侯區(qū)太平園TOD和高新區(qū)對(duì)馮家灣的城市更新。

根據(jù)《武侯發(fā)布》3月發(fā)布的信息，武侯區(qū)將聚力四大功能區(qū)建設(shè)，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展。其中，太平園板塊所在的三國(guó)創(chuàng)意園正是其一，整體規(guī)劃面積19.63平方公里，致力于打造世界文創(chuàng)名城核心區(qū)和國(guó)家文化出口基地（三國(guó)文化）示范區(qū)。

而依托重點(diǎn)項(xiàng)目太平園TOD的整體規(guī)劃，將打造“一芯兩軸兩廊四片”，將打造新絲路都市商務(wù)區(qū)。上述提到的交投電建·天合玖璽及萬(wàn)科、國(guó)貿(mào)所拿地塊，均位于“四片”中的花園洋房社區(qū)。

太平園TOD的規(guī)劃

截至目前，除2宗住宅用地在5月拍出外，太平園TOD一期商業(yè)已經(jīng)啟動(dòng)建設(shè)，二期117畝商業(yè)用地已列入出讓計(jì)劃。

相較于武侯區(qū)在太平園片區(qū)的發(fā)力，馮家灣片區(qū)城市更新的進(jìn)展相對(duì)慢一些。早在2020年發(fā)布的《馮家灣片區(qū)城市有機(jī)更新項(xiàng)目》顯示，該項(xiàng)目用地約2500畝；在今年初高新區(qū)公示的國(guó)土空間總體規(guī)劃草案中，也明確將推進(jìn)馮家灣產(chǎn)業(yè)社區(qū)建設(shè)，將馮家灣打造為高品質(zhì)都市活力區(qū)。

不過(guò)，今年3月高新區(qū)公園城市建設(shè)局在高新區(qū)網(wǎng)絡(luò)理政平臺(tái)上回復(fù)稱(chēng)，“馮家灣片區(qū)城市更新方案正在研究中”。這也就是說(shuō)，馮家灣片區(qū)的煥新還需等待。

圖片來(lái)源：?jiǎn)栒拇?/p>

太平寺現(xiàn)代都市工業(yè)谷

太平園板塊發(fā)展的最大變量

從對(duì)房企和市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的采訪來(lái)看，該區(qū)域的未來(lái)還取決于一大變量——南三環(huán)外側(cè)太平寺現(xiàn)代都市工業(yè)谷的進(jìn)度。

今年2月，太平寺現(xiàn)代都市工業(yè)谷入選成都“三個(gè)做優(yōu)做強(qiáng)”重點(diǎn)片區(qū)之一；另根據(jù)武侯區(qū)的“十四五”總體規(guī)劃顯示，整個(gè)武侯區(qū)將形成人南中心、武侯新城中心、太平寺中心發(fā)展的城市空間骨架。

換言之，在武侯區(qū)未來(lái)的重點(diǎn)，太平寺中心是其中之一。

2022年5月11日，太平寺片區(qū)相關(guān)的城市設(shè)計(jì)方案比選招標(biāo)結(jié)果也已經(jīng)出爐。規(guī)劃設(shè)計(jì)范圍總面積約11.8平方公里，大致范圍是北至三環(huán)路，西至百錦路、武侯大道鐵佛段、簇馬路、老川藏路，南至成都繞城高速，東至成渝環(huán)線高速、成都機(jī)場(chǎng)高速。

多位業(yè)內(nèi)人士提到，雖然目前太平寺機(jī)場(chǎng)的搬遷工作還沒(méi)明確日期，但在片區(qū)城市設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)方案等項(xiàng)目招標(biāo)的同時(shí)，太平寺片區(qū)的發(fā)展已經(jīng)開(kāi)始提速?！耙坏┤h(huán)外側(cè)騰挪出大片土地，內(nèi)側(cè)的太平園板塊城市面貌及產(chǎn)業(yè)布局還將會(huì)得到極大的改善。”

主編：余鴿

副主編：趙述錦

編輯：廖興

圖片來(lái)源：成都商報(bào)資料庫(kù)/IC photo/圖蟲(chóng)創(chuàng)意/視覺(jué)中國(guó)

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