觀點網(wǎng)5月29日晚間，居然之家、遠洋集團、遠洋服務三家公司相繼發(fā)布公告，有關一個北京物業(yè)項目交易。

據(jù)觀點新媒體了解，居然之家全資子公司北京居然之家家居連鎖有限公司擬收購目標物業(yè)遠洋未來廣場，當中包括主體物業(yè)、產(chǎn)權車位、人防工程及相關附屬設施。

(相關資料圖)

這宗位于北京市朝陽區(qū)的遠洋未來廣場，業(yè)主為北京睿鴻商業(yè)管理有限公司，總土地面積約為3.59萬平方米，總建筑面積及總可出租面積分別約為6.24萬平方米及3.12萬平方米。

中遠酒店物業(yè)管理持有坐落于北京市朝陽區(qū)北四環(huán)東路73號院1號樓地下二層及地下三層的53處車位所有權，兩家公司正在使用坐落于北京市朝陽區(qū)北四環(huán)東路73號院1號樓的房屋地上及地下的人防工程及其配套設施。

截至2023年3月31日，睿鴻公司資產(chǎn)總額為16.78億元，負債總額為11.06億元，應收款項總額為1383.32萬元，凈資產(chǎn)為5.71億元；2023年1-3月，睿鴻公司營業(yè)收入為2009.95萬元，營業(yè)利潤為-0.87萬元，凈利潤為-0.87萬元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為2119.52萬元。2022年12月31日，睿鴻公司市場價值評估結論為8.27億元。

登記于中遠物業(yè)名下的53處產(chǎn)權車位交易對價為1033.5萬元，由家居連鎖根據(jù)協(xié)議約定向中遠物業(yè)支付。

而睿鴻公司及主體物業(yè)的原始權益人為遠洋集團，目前睿鴻公司及主體物業(yè)在類REITs結構下并由私募基金直接持有。

中聯(lián)基金作為基金管理人管理并私募基金持有睿鴻公司100%股權，并且對睿鴻公司享有本金金額為9.64億元的借款債權，計劃管理人前海開源為中聯(lián)基金作為基金管理人管理的私募基金的唯一基金份額持有人。

透過遠洋集團和遠洋服務的聯(lián)合公告更易理解到，遠洋系與家居連鎖的交易僅為3.59億元，包括3.49億元優(yōu)先收購權和1033.5萬元停車位。根據(jù)協(xié)議約定，家居連鎖分三期向遠洋集團支付3.49億元。

而睿鴻公司目標股權和目標股權的對價16.04億元，實則是家居連鎖支付予基金管理，遠洋集團將不會收到有關款項。

基于3.59億的優(yōu)先收購權，家居連鎖接受遠洋集團的指定，享有目標股權和目標債權的優(yōu)先收購權。

對于該出售事件，遠洋集團表示，預計確認除稅前凈收益約3.16億元，產(chǎn)生的正現(xiàn)金流亦可補充集團的營運資金，從而增加控股股東的回報。

過去一年，遠洋集團資產(chǎn)出售的步伐有所加快，包括北京頤堤港一期、麗澤遠洋銳中心、成都太古里股權等資產(chǎn)，回籠資金超150億元。

這類項目以重資產(chǎn)商業(yè)項目為主，不僅能夠幫助遠洋加速向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，還能儲備現(xiàn)金以備不時之需。

但此次出售的睿鴻公司及主體物業(yè)北京遠洋未來廣場，是在類REITs結構下由私募基金直接持有，并不是重資產(chǎn)轉(zhuǎn)型一類。

遠洋未來廣場在2013年開業(yè)，坐落于北京東城區(qū)，北靠亞奧、望京商圈，南鄰芍藥居太陽宮高端社區(qū)聚集地，現(xiàn)較遠區(qū)域有伊藤洋華堂、北投購物公園、新奧購物中心以及華聯(lián)DT51。

開業(yè)之前，遠洋集團便已提出輕資產(chǎn)運營的理念。

2018年12月，遠洋以北京的遠洋未來廣場、遠洋山水未來匯以及位于天津的遠洋未來廣場三個項目作底層資產(chǎn)，發(fā)行規(guī)模為32.03億元的ABS產(chǎn)品，并以此發(fā)行的ABS優(yōu)先級分為A1、A2兩檔，其中，A1檔發(fā)行利率為5.5%、A2檔發(fā)行利率為6%。

遠洋后續(xù)再把北京朝陽遠洋光華國際這個商業(yè)綜合體裝進一個基金里，通過物業(yè)基金、類REITs等金融手段，將旗下四個商業(yè)項目套現(xiàn)約達85.83億元。

遠洋以股權方式進行項目投資的“退出”，此次出售優(yōu)先收購權，或是宣告徹底的退出。

交易的另一方居然之家則表示，本次交易將使公司在一線核心城市自持一處成熟物業(yè)，該物業(yè)與公司北四環(huán)店僅隔百余米，形成強力互補關系，并且地處北京成熟商業(yè)片區(qū)，對鞏固和提升公司在北京核心區(qū)域的經(jīng)營具有戰(zhàn)略意義，有助于進一步改善公司經(jīng)營成果，提升公司未來整體財務表現(xiàn)。

居然之家采取直營和加盟模式開展賣場建設和擴張，截至2022年12月31日，該公司直營家居賣場91家，門店多數(shù)以租賃物業(yè)為主，大部分位于直轄市、省會級城市等一二線城市的核心地段。

華創(chuàng)證券研報指出，隨著一二線城市家居裝修行業(yè)進入存量階段，占據(jù)市內(nèi)核心商圈優(yōu)質(zhì)地段的直營門店數(shù)量維持穩(wěn)定，形成了獨特的區(qū)位優(yōu)勢，行業(yè)內(nèi)其他競爭對手難以復制，雖然直營賣場收入占比逐年下降，從2019年的90%下降至2021年的86%，但仍貢獻主要業(yè)務收入。

相較于同行業(yè)的步步高一年閉店139家、紅星美凱龍出售股權，居然之家顯得“闊綽”很多。

年報顯示，2022年末，居然之家現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額45.8億元，較上年末55.72億元減少9.92億元。

2022年，居然之家實現(xiàn)收入129.8億元，同比下降僅0.69%；同時，數(shù)字化產(chǎn)業(yè)服務平臺洞窩逆勢發(fā)展，累計實現(xiàn)平臺交易357億元，還通過賣場數(shù)字化經(jīng)營系統(tǒng)、直播招商開放平臺、IP等商業(yè)化運營，對產(chǎn)業(yè)全鏈路進行全方位數(shù)字化賦能。