前言

5月受供給側(cè)約束和需求、內(nèi)生動(dòng)力不足等影響，樓市熱度消退，市場(chǎng)后勁支撐力略顯不夠，階段性回暖后無法繼續(xù)保持復(fù)蘇走勢(shì)。

本文通過從政策端、市場(chǎng)端、營(yíng)銷端和網(wǎng)簽數(shù)據(jù)端，對(duì)目前長(zhǎng)沙新房市場(chǎng)變化進(jìn)行分析，通過當(dāng)前市場(chǎng)異動(dòng)表現(xiàn)，來預(yù)判后市發(fā)展。

(資料圖)

全國(guó)層面維穩(wěn)，

長(zhǎng)沙和省直公積金商轉(zhuǎn)公直轉(zhuǎn)

在宏觀政策靠前協(xié)同發(fā)力之下，5月全國(guó)層面政策端整體持穩(wěn)，無論是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)公布還是央行報(bào)告內(nèi)容，均透露房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展仍將以穩(wěn)為主。

4月28日，長(zhǎng)沙住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)的通知》，新增順位抵押方式辦理商貸轉(zhuǎn)公積金貸。5月15日，長(zhǎng)沙商轉(zhuǎn)公直轉(zhuǎn)正式施行。5月19日，省直公積金直轉(zhuǎn)跟進(jìn)，自6月1日施行。

長(zhǎng)沙和湖南省直公積金陸續(xù)開啟支持商轉(zhuǎn)公直轉(zhuǎn)，一方面可有效的保障在房貸利率高點(diǎn)購房的購房者利益，同時(shí)緩解由于商業(yè)房貸利率持續(xù)下調(diào)后，出現(xiàn)的大范圍提前還貸問題；另一方面對(duì)于購房者來說，商轉(zhuǎn)公不再需要自行先墊付商業(yè)貸款，手續(xù)更便捷且節(jié)約成本。

5月市場(chǎng)熱度降溫，先行指標(biāo)疲軟

01

供應(yīng)低谷，網(wǎng)簽量連續(xù)兩個(gè)月走低，

回暖持續(xù)性不足

5月商品住宅量?jī)r(jià)齊跌。供應(yīng)在4月下旬集中沖高后急速回落，5月迎來供應(yīng)低谷期，供應(yīng)面積腰斬，同環(huán)比齊跌；成交面積已連續(xù)兩個(gè)月走低，同環(huán)比均下跌超2成，政策利好刺激帶來的短期繁榮無法持續(xù)，成交動(dòng)能趨弱，后續(xù)整體成交規(guī)?；?qū)⒌臀怀址€(wěn)；當(dāng)前剛需剛改產(chǎn)品重回市場(chǎng)主導(dǎo)，帶動(dòng)成交均價(jià)波動(dòng)下行。

02

開盤節(jié)奏放緩，市場(chǎng)供需錯(cuò)配下，

開盤去化率跌至年度低位

5月市場(chǎng)熱度回落，開盤節(jié)奏放緩，主城區(qū)共監(jiān)測(cè)到8個(gè)項(xiàng)目開盤，累計(jì)推出房源1010套，當(dāng)天去化490套，平均去化率僅49%，跌至近年度低位，環(huán)比4月下降15個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)低于近2年平均去化率63%。此前長(zhǎng)沙銷售以140-160平大戶型為主，當(dāng)前剛需回歸，面積段集中在100-140平，市場(chǎng)供需錯(cuò)配下，開盤去化走低。

03

來訪認(rèn)購連續(xù)兩個(gè)月下滑，

增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)弱，市場(chǎng)趨于理性

5月項(xiàng)目來訪認(rèn)購均有疲軟跡象，主城區(qū)單盤到訪108組，環(huán)比下降10%，同比上漲27%；單盤認(rèn)購7組，環(huán)比下降22%，同比上漲24%。當(dāng)前市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，階段性需求釋放至尾聲，增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)弱，市場(chǎng)趨于理性，項(xiàng)目來訪和認(rèn)購指標(biāo)均呈下降走勢(shì)，認(rèn)購指標(biāo)降幅大于來訪指標(biāo)，市場(chǎng)熱度快速降溫。

5月房企活動(dòng)多，

多個(gè)熱門項(xiàng)目?jī)?yōu)惠力度大

5月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，月內(nèi)五一勞動(dòng)節(jié)、母親節(jié)、520等節(jié)日活動(dòng)較多，房企抓住營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，積極開展促銷活動(dòng)。部分項(xiàng)目雖重啟清盤、打折等促銷手段，但多以清盤或司慶等方式推出，大面積打折促銷現(xiàn)象暫未出現(xiàn)。

6月是上半年房企關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，為了沖刺年中業(yè)績(jī)，房企也將加快推盤節(jié)奏，提升折扣力度，供應(yīng)預(yù)期環(huán)比持增。成交則有望迎來小幅放量。

各板塊網(wǎng)簽數(shù)據(jù)兩極分化，

整體流速低位運(yùn)行

01

單盤流速整體趨穩(wěn)，O1和O2板塊兩極分化

（注：板塊網(wǎng)簽數(shù)據(jù)范圍為內(nèi)五區(qū)商品住宅，截止日期5月31日）

5月樓市熱度下降，整體流速低位維穩(wěn)，但各板塊流速呈現(xiàn)兩極分化態(tài)。其中，O1板塊跌幅漲幅7成，而O2板塊跌幅超7成。從5月各屬性板塊整體項(xiàng)目網(wǎng)簽套數(shù)來看，成交主要集中在T城區(qū)高端、N1新城品質(zhì)板塊和S1近郊品質(zhì)；從板塊單項(xiàng)目流速來看，N1新城品質(zhì)、S1近郊品質(zhì)板塊流速超過25套。

02

TOP10板塊流速較為分化， S1、T各占據(jù)三席

（注：板塊網(wǎng)簽數(shù)據(jù)范圍內(nèi)五區(qū)商品住宅，截止日期5月31日）

從5月單盤流速來看，TOP10單盤流速板塊中， S1近郊品質(zhì)和T城區(qū)高端分別占據(jù)3席，其次是N1新城品質(zhì)占據(jù)2席。

本月盤均流速超過40套的板塊有4個(gè)，其中，岳麓-麓谷新區(qū)板塊，盤均流速91套，網(wǎng)簽集中在旭輝鉑宸府，單月網(wǎng)簽91套。其次是谷山板塊，盤均流速60套，網(wǎng)簽集中在萬科森林公園，憑借洋房和高層產(chǎn)品保持較高熱度，單月網(wǎng)簽242套。

從板塊位置來看，盤均流速超過40套的板塊主要分為兩類，一類是以麓谷新區(qū)、大王山為代表，片區(qū)紅盤在售，流速較快；一類是谷山、高鐵新城為代表，熱點(diǎn)片區(qū)內(nèi)多個(gè)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目在售，單月網(wǎng)簽套數(shù)大幅領(lǐng)先其他板塊。

總結(jié)

整體5月供需兩淡，延續(xù)了4月下滑走勢(shì)，除了受限于供應(yīng)之外，核心原因還在于經(jīng)濟(jì)面疲軟導(dǎo)致居民對(duì)未來預(yù)期悲觀，購房信心不足，加之前期積累的剛需剛改需求釋放殆盡，樓市增長(zhǎng)動(dòng)能持續(xù)放緩。展望6月，房企年中沖刺，供應(yīng)預(yù)期環(huán)比持增。成交則有望迎來小幅放量。

來源：克而瑞湖南區(qū)域

撰寫：宋熙晨

審核：蔡嫣

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